Warum zweifeln selbst Bundestag, Bundesrat und Kommunen am Energieausweisrecht ab 2027?

Die Skepsis gegenüber dem Energieausweisrecht ab 2027 kommt nicht nur von uns. Der Bundestag, der Bundesrat und der Nationale Normenkontrollrat haben ihre Bedenken schriftlich festgehalten, dazu der Deutsche Städtetag und mehrere Verbände. Das Recht gilt trotzdem ab dem 1. Januar 2027, Stand heute ohne Änderung.

Was sich zum Stichtag im Einzelnen ändert, steht im Ratgeber Was ändert sich ab 1. Januar 2027. Dieser Text baut darauf auf. Er ordnet die Kritik den Gebäuden zu, die sie in Niedersachsen trifft: Kreishäuser und Rathäuser, Hallen auf dem Land, Wohn- und Geschäftshäuser in den Mittelstädten.

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in der Fassung der Novelle vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Bis 31. Dezember 2026 dürfen Eigentümer von Nichtwohngebäuden zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Ab 1. Januar 2027 gilt Artikel 2 der Novelle. Den Gesamtüberblick gibt GModG im Überblick.

Ändert die Kritik etwas am Recht ab 1. Januar 2027?

Nein, derzeit nicht. Die Novelle ist verkündet. Artikel 2 tritt am 1. Januar 2027 in Kraft, eine Übergangsfrist für die Ausweisregeln gibt es nicht.

Die Kritiker richten ihre Forderungen vor allem nach Brüssel. Bundestag und Normenkontrollrat wollen, dass sich die Bundesregierung für eine Änderung der EU-Gebäuderichtlinie einsetzt. Selbst wenn das gelingt, müsste danach erst das deutsche Gesetz angepasst werden.

Die Gespräche laufen also weiter, das Datum steht. Wer 2027 verkauft, vermietet oder einen Vertrag verlängert, plant mit dem Recht, das gilt. Wir aktualisieren diesen Artikel, sobald sich etwas bewegt.

Was hat der Bundestag am Tag des Beschlusses festgehalten?

Er hat die Novelle beschlossen und im selben Zug ihre Bürokratie beklagt. Am 10. Juli 2026 stimmte der Bundestag mit 323 zu 271 Stimmen für das Gesetz. Am selben Tag nahm er eine Entschließung an, die der Ausschuss empfohlen hatte (BT-Drs. 21/7009, S. 7):

„Der Bundestag nimmt mit Besorgnis zur Kenntnis, dass die im Gebäudemodernisierungsgesetz erfolgte Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275 vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu neuer Bürokratie führt.“

Die Entschließung fordert die Bundesregierung auf, sich in der EU „für eine grundlegende Vereinfachung der Richtlinie einzusetzen“. Und sie nennt eine Gruppe ausdrücklich: Die kurzen Fristen stellten „insbesondere auch kommunale Immobilienunternehmen vor große Herausforderungen“.

In einem Flächenland ist das kein Randthema. Niedersachsen hat viele Landkreise, Städte, Samtgemeinden und Gemeinden, und manche bewirtschaften ihre Gebäude über eigene Gesellschaften. Sie alle stehen zum Jahreswechsel vor derselben Frage: Für welches Gebäude brauchen wir bis wann welchen Ausweis?

Was kommt ab 2027 auf Kreishäuser, Rathäuser und Bauhöfe zu?

Behördlich genutzte Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand brauchen ab 2027 einen Bedarfsausweis, ohne Flächengrenze und ohne Anlass, sofern nicht bereits ein gültiger vorliegt. So steht es in § 80 Abs. 6 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung. Bis Ende 2026 galt die Pflicht ohne Anlass nur für Behördengebäude über 250 m² mit starkem Publikumsverkehr.

Der Unterschied ist größer, als er klingt. Bisher traf es das Kreishaus mit Zulassungsstelle und das Rathaus mit Bürgerbüro. Künftig zählen nicht mehr Fläche und Publikumsverkehr, sondern Eigentum und behördliche Nutzung. Damit rücken auch kleinere Häuser in den Blick: das Rathaus einer Samtgemeinde, die Außenstelle einer Kreisverwaltung, das Verwaltungsgebäude am Bauhof. Ob ein Gebäude behördlich genutzt wird, entscheidet sein Zweck, nicht seine Größe.

Genau hier setzt der Deutsche Städtetag an (Ausschussdrucksache 21(9)286, S. 8). Die neue Pflicht führe „gegenüber der bislang zulässigen Ausstellung von Verbrauchsausweisen zu zusätzlichem Erfüllungs- und Bürokratieaufwand“. Der Mehraufwand sei „gesondert zu berücksichtigen“, „insbesondere auch, da sich der Regelungsvorschlag auf denkmalgeschützte Gebäude erstreckt“. Und das, „ohne dass aus Art. 19 und 20 der Richtlinie (EU) 2024/1275 eine zwingende Verpflichtung zu dieser Verschärfung eindeutig hervorgeht“.

Zur Fairness gehört: Einen Ausweis für Gebäude, die öffentlichen Einrichtungen gehören oder von ihnen genutzt werden, verlangt die EU (Art. 20 Abs. 1 Buchst. b EPBD). Einen Bedarfsausweis verlangt sie nicht. Das Backsteinrathaus mit Fachwerkflügel, bis Ende 2026 als Baudenkmal ausgenommen, braucht ab 2027 also eine vollständige Berechnung. Mehr dazu in den Ratgebern Öffentliche Gebäude und Denkmal bei Nichtwohngebäuden.

Warum fehlt diese Pflicht in der Kostenschätzung der Bundesregierung?

Weil die Bundesregierung die Verwaltung als „nicht unmittelbar betroffen“ eingestuft hat. So steht es in der Begründung zum Gesetzentwurf (BT-Drs. 21/6278, S. 93). Einen Ausweis brauche die Verwaltung nur, „bspw. wenn sie ein Nichtwohngebäude errichtet oder vermietet“. Die neue Pflicht für Behördengebäude nach § 80 Abs. 6 ist in der Schätzung nicht beziffert.

Für die Wirtschaft rechnet die Regierung grob. Auf die bisherigen 40,8 Mio. Euro für Energieausweise schlägt sie pauschal 50 Prozent auf, also 20,4 Mio. Euro pro Jahr, ausdrücklich „aufgrund der Unsicherheit“ (S. 86 f.). Einen eigenen Posten dafür, dass Nichtwohngebäude künftig nur noch Bedarfsausweise erhalten, gibt es nicht.

Der Nationale Normenkontrollrat prüft die Folgekosten neuer Bundesgesetze. In seiner Stellungnahme Nr. 8108 vom 13. Mai 2026 nannte er den Entwurf „nicht praxistauglich“ (S. 3). Den Verbänden blieben vier Tage für ihre Stellungnahmen. Der Umstellungsaufwand für Energieausweise werde „deutlich höher ausfallen“ (S. 10).

Für einen Landkreis heißt das: Die Arbeit kommt, in der Kostenschätzung des Bundes taucht sie nicht auf. Welche Gebäude betroffen sind, muss jede Verwaltung selbst ermitteln.

Was hat der Bundesrat zu Wohn- und Geschäftshäusern gesagt?

Die Länder wollten prüfen lassen, ob gemischt genutzte Gebäude weiter Verbrauchsausweise bekommen dürfen. Der Bund hat das nicht übernommen.

Grundsätzlich wurde der Bundesrat in seinem Beschluss vom 12. Juni 2026 deutlich (BR-Drs. 292/26 (B), Ziff. 21, S. 26):

„Reine Berichts- und Nachweispflichten, wie beispielsweise in den Energieausweisen, bringen keinen Paradigmenwechsel, sondern führen zu erheblichem Mehraufwand, ohne dass damit faktisch ein Mehrwert verbunden wäre.“

Konkret bat er zu prüfen, ob für gemischt genutzte Gebäude „nicht doch Verbrauchsausweise zulässig sein können“ (BT-Drs. 21/6565, S. 5). Die Bundesregierung antwortete, sie „wird die Vorschläge prüfen“ (S. 23). Im Gesetz steht etwas anderes: Ein Verbrauchsausweis ist ab 2027 nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 82 Abs. 1 GModG neu).

Das trifft einen Gebäudetyp, der in niedersächsischen Mittelstädten das Straßenbild prägt. Nehmen wir ein Haus in der Innenstadt von Nienburg, Stade oder Peine: unten eine Bäckerei, darüber zwei Wohnungen. Bis Ende 2026 bekommt es zwei Ausweise, einen für den Laden, einen für die Wohnungen, wenn der Ladenanteil erheblich ist und sich die Technik wesentlich unterscheidet. Ab 1. Januar 2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Haus, nach DIN/TS 18599:2025-10 in Zonen gerechnet. Ein Verbrauchsausweis scheidet aus.

Warum lehnt Haus & Grund die Vertragsverlängerung als Anlass ab?

Weil ein weiterer Ausweis bei einer Verlängerung aus Sicht der Eigentümer nichts Neues zeigt. Haus & Grund Deutschland schreibt (Ausschussdrucksache 21(9)282, S. 12), die Ausweitung auf Vertragsverlängerungen „ist abzulehnen“: „Ein zusätzlicher Energieausweis bringt in diesen Fällen keinen relevanten Informationsgewinn, verursacht aber für Vermieter zusätzlichen Aufwand und Kosten.“

Fair dazu: Die Verlängerung als Anlass hat sich nicht der Bundestag ausgedacht. Sie steht in der EU-Gebäuderichtlinie (Art. 20 Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 EPBD). Der deutsche Gesetzgeber hatte hier wenig Spielraum. Die Kritik von Haus & Grund richtet sich an diesen einen Punkt, nicht gegen das Gesetz insgesamt.

Die Regel selbst trifft auf dem Land viele Pachtverhältnisse. Ein Landwirt im Emsland hat seine frühere Maschinenhalle mit beheizter Werkstatt und kleinem Büro an einen Lohnunternehmer verpachtet. Der Vertrag läuft im Sommer 2027 aus, beide wollen verlängern. Einen gültigen Ausweis gibt es nicht. Bis Ende 2026 wäre die Verlängerung kein Anlass gewesen. Im Sommer 2027 ist sie einer, und es muss ein Bedarfsausweis sein.

Was verlangt die EU, und was hat Deutschland selbst entschieden?

Das meiste schreibt die EU-Gebäuderichtlinie vor. Zwei Punkte hat Deutschland selbst gewählt: nur noch Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude und die Klasse über ein Referenzgebäude mit Primärenergiefaktor 0,7.

Regel ab 01.01.2027	Verlangt die EU das?	Beleg
Ausweis für Gebäude, die öffentlichen Einrichtungen gehören oder von ihnen genutzt werden	ja	Art. 20 Abs. 1 Buchst. b EPBD
Vertragsverlängerung als Anlass	ja	Art. 20 Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 EPBD
Ausnahme für Baudenkmäler entfällt	ja	Art. 20 Abs. 6 EPBD
Klassen A bis G für Nichtwohngebäude	ja	Art. 19 Abs. 2 EPBD
Sanierungsanforderungen dem Grunde nach	ja, die Faktoren 3,5 und 2,95 sind deutsch	Art. 9 EPBD
Nichtwohngebäude nur noch Bedarfsausweis	nein	Anhang I erlaubt berechneten oder erfassten Verbrauch
Klasse über Referenzgebäude mit Primärenergiefaktor 0,7	nein	deutsche Ausgestaltung, § 86 Abs. 4 und Anlage 10a GModG

Beim Denkmal ist die Lage klar. Die Gesetzesbegründung sagt es in einem Satz (BT-Drs. 21/6278, S. 113): „Die Ausnahme für Baudenkmäler wurde in der Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 gestrichen.“ Das kann man der Bundesregierung nicht vorwerfen.

Im Ausschuss erklärte die Koalition, das Gesetz setze die Richtlinie „eins zu eins“ um (BT-Drs. 21/7009, S. 148). Auch der Normenkontrollrat schreibt: „Dem NKR liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass mit den Regelungen zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie über eine 1:1-Umsetzung von EU-Recht hinausgegangen wird.“ (NKR 8108, S. 2). Er empfiehlt deshalb den Weg über Brüssel: „Sofern sich die Vorschläge der Verbände auf eine 1:1-Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie beziehen, sollte sich die Bundesregierung dafür einsetzen, die Richtlinie zu ändern.“ (S. 3). Beim Verbrauchsausweis hätte die EU aber mehr erlaubt. Deutschland hat sich anders entschieden, und die Begründung nennt dafür keinen Grund (BT-Drs. 21/6278, S. 113).

Das Referenzgebäude ist übrigens nicht neu. Für neue Nichtwohngebäude gibt es das Verfahren schon heute (§ 18 Abs. 1 GModG). Neu ist, dass daraus die Klasse eines Bestandsgebäudes folgt, gerechnet mit einer festen Referenz-Wärmeversorgung, deren Faktor 0,7 die Begründung nicht erklärt (S. 116). Auch die Faktoren der Renovierungsanforderungen ab 2030 und 2033 soll die Bundesregierung nach dem Willen des Bundesrats herleiten (BR-Drs. 292/26 (B), Ziff. 22, S. 27 f.). Für Hofstellen wichtig: Landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf sind von diesen Anforderungen ausgenommen. Mehr im Ratgeber Sanierungspflicht.

Was sagen die Wirtschaft und die Energieberater?

Die Wirtschaft will Wahlfreiheit und weniger Datenballast. Die Energieberater halten den Bedarfsausweis für den richtigen Standard.

Die DIHK warnt in ihrer Stellungnahme vom 22. Mai 2026 (S. 9 f.): „Zugleich besteht die Gefahr, dass die Vielzahl detaillierter Datenelemente die Verständlichkeit und Praktikabilität des Energieausweises beeinträchtigt.“ Ihre Empfehlung: „Es sollte auch für Nichtwohngebäude die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis ausdrücklich erhalten und als gleichwertig anerkannt werden.“ Die Ausrichtung auf den Bedarf hält sie „mit Blick auf die EPBD“ allerdings für „grundsätzlich nachvollziehbar“.

Die Gegenstimme kommt vom GIH, einem Verband der Energieberater (Stellungnahme vom 12. Juni 2026, S. 7): „Der GIH fordert den Bedarfsausweis als verbindlichen Standard mit vereinfachter Datenaufnahme.“ Und: „Reine Verbrauchsausweise sind aus fachlicher Sicht nicht geeignet, die energetische Qualität eines Gebäudes objektiv abzubilden.“

Wo stehen wir selbst?

Wir stellen nur Bedarfsausweise aus und halten sie für aussagekräftiger. Skeptisch sind wir beim Aufwand, der ab 2027 dazukommt, ohne einem Gebäude zu nützen.

Bei der Ausweisart sind wir näher beim GIH als bei der DIHK. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude, nicht das Verhalten seiner Nutzer. Ein Rathaus, dessen Sitzungssaal nur abends warm wird, oder eine Halle, deren Pächter wechselt, lässt sich mit Verbrauchsdaten kaum vergleichen. Mit Bedarfswerten schon.

Was uns stört, ist alles, was ab 2027 dazukommt: eine neue Rechennorm (DIN/TS 18599:2025-10), eine Klasse über ein Referenzgebäude mit festem Faktor 0,7, 31 Pflichtangaben nach § 85 GModG neu, Ausweismuster, die nach § 85 Abs. 3 noch bekannt gemacht werden müssen und bei unserer letzten Prüfung am 16. Oktober 2026 nicht vorlagen, und keine Kostenschätzung für Behördengebäude. Nichts davon dämmt ein einziges Hallendach oder ersetzt einen alten Kessel im Kreishaus.

Was heißt das jetzt für Eigentümer und Kommunen in Niedersachsen?

Wer 2027 einen Anlass hat, kann noch 2026 einen Ausweis nach heutigem Recht ausstellen lassen. Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG), auch über den Stichtag hinaus.

• Kommunen und kommunale Gesellschaften: Listen Sie die behördlich genutzten Gebäude auf und prüfen Sie, wo ein gültiger Ausweis vorliegt. Nach dem Wortlaut von § 80 Abs. 6 entsteht die neue Pflicht nur, wo keiner vorliegt.
• Verpächter von Hallen, Werkstätten und Hofgebäuden: Prüfen Sie, welche Verträge 2027 enden oder verlängert werden sollen.
• Eigentümer von Wohn- und Geschäftshäusern: Bis 31. Dezember 2026 stellen wir beide Ausweise als Paket für 899 € statt 1.298 € einzeln aus.

Ein ehrlicher Hinweis gehört dazu. Für die Renovierungsanforderungen ab 2030 taugt ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Bedarfsausweis als Nachweis nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Endwerts der Skala auf dem Ausweis beträgt (§ 41 Satz 3 GModG). Liegt er darüber, braucht es auf Verlangen der Behörde einen anderen Nachweis. Die Bundesarchitektenkammer beschreibt diesen Wandel nüchtern (Mai 2026, S. 6): „Der Energieausweis wechselt hier die Funktion: vom Informationsinstrument zum Vollzugsnachweis.“ Für Vorlage und Übergabe bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung reicht der Ausweis von 2026 seine vollen zehn Jahre.

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis (Endpreis, Kleinunternehmer nach § 19 UStG), inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er liegt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen vor, komplett digital. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welchen Ausweis Sie brauchen. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.