Das Gebäudemodernisierungsgesetz: Was müssen Gewerbeeigentümer in Niedersachsen jetzt wissen?

Wer ein Lager, eine Halle, eine Praxis oder ein Autohaus in Niedersachsen besitzt, liest das neue Gesetz am besten als Ausweisgesetz. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) hat zwei Gesichter: einen Heizungsteil, der schon gilt, und ein neues Energieausweisrecht, das am 1. Januar 2027 beginnt. Dieser Überblick sortiert beides für gewerbliche Eigentümer zwischen Küste, Hinterland und Harz.

Was gilt schon heute und was beginnt erst am 1. Januar 2027?

Seit dem 29. Juli 2026 gilt der neue Name samt neuem Heizungsteil. Das neue Energieausweisrecht beginnt am 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist.

Der Weg dorthin war kurz: Beschluss am 10. Juli 2026, Ausfertigung am 23. Juli, Verkündung am 28. Juli als BGBl. 2026 I Nr. 226. Artikel 1 trat am Tag nach der Verkündung in Kraft. Er benennt das Gesetz um und streicht die pauschale 65-Prozent-Regel für Heizungen. Artikel 2 enthält die Neufassung der §§ 79 bis 88c und gilt erst ab dem Jahreswechsel.

Datum	Was passiert	Für Ihren Ausweis relevant?
29.07.2026	Neuer Name, neuer Heizungsteil	Nein
bis 31.12.2026	Ausweise nach bisherigem Recht, bei Nichtwohngebäuden Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch	Ja
01.01.2027	Neues Energieausweisrecht, bei Nichtwohngebäuden nur Bedarfsausweis, Klassen A bis G	Ja
01.01.2030	Erste Renovierungsgrenze für bestehende Nichtwohngebäude (§ 40)	Je nach Gebäude
01.01.2033	Zweite Renovierungsgrenze (§ 40)	Je nach Gebäude

Eine Besonderheit gibt es noch: Die Muster für die neuen Ausweise werden erst nach § 85 Abs. 3 bekannt gemacht. Stand heute ist das nicht geschehen. Ob und wann das passiert, entscheidet der Bund, nicht Sie.

Wen trifft das Gesetz im Nordwesten, im Hinterland der Häfen und rund um Wolfsburg?

Es trifft jeden, der ein Nichtwohngebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast. Niedersachsen hat dafür viele typische Fälle.

Entlang der Küste und der Unterweser liegen Hafen- und Logistikflächen in Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven. Im Hinterland von Hamburg und Bremen stehen Verteilzentren, die oft an Betreiber vermietet sind. Im Oldenburger Münsterland, rund um Vechta und Cloppenburg, prägen Ernährungs- und Agrarbetriebe mit Kühl- und Verarbeitungshallen das Bild. Um Wolfsburg und Salzgitter sitzen Zulieferer, Werkstätten und Autohäuser. Hannover bringt Messe, Verwaltung und viele Büros dazu, und in den Mittelstädten warten Ärztehäuser und Praxen.

Alle diese Gebäude haben eines gemeinsam: Sie sind keine Wohngebäude. Das Gesetz behandelt sie deshalb als Nichtwohngebäude, mit eigenen Regeln für Ausweis, Klasse und Renovierung. Wie das Gesetz die Frage „Wohngebäude oder nicht?“ beantwortet, ist im Ratgeber zur Pflicht ausführlich erklärt: Energieausweis-Pflicht 2027.

Was heißt das konkret für ein Kühllager im Landkreis Vechta?

Ein Kühllager bekommt ab 2027 bei Neuausstellung einen Bedarfsausweis, gerechnet in Zonen. Stromintensive Technik ist dabei kein Hindernis, sondern Teil der Rechnung.

Stellen Sie sich eine Halle mit Kühlzone, Verladebereich und kleinem Bürotrakt vor. Das ist ein Standardfall für die Berechnung nach DIN/TS 18599, die ab 2027 gilt. Die Zonen trennen, was technisch verschieden ist: Kühlung, Verladung, Büro. In unserem Festpreis sind bis zu vier Nutzungszonen enthalten.

Für Betreiber mit hohem Stromanteil ist eine Zahl wichtig: Der Primärenergiefaktor für Strom sinkt ab 2027 von 1,8 auf 1,5. Das verändert die Rechnung, ohne dass sich an der Halle etwas ändert. Wo Ihr Lager beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, lässt sich seriös erst nach Sichtung der Unterlagen sagen. Genau dafür gibt es die kostenlose Vorprüfung.

Auch die Ausnahmen kennt das Gesetz. Bei den Renovierungsgrenzen nach § 40 nennt es unter anderem Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf. Ein Kühllager mit hohem Strombedarf wird kaum dazu gehören. Ob eine Ausnahme greift, ist im Einzelfall zu prüfen, nicht pauschal zu unterstellen.

Ändert sich etwas beim Mietvertrag mit Verlängerungsoption, etwa im Autohaus?

Ja. Ab 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Vorlagepflicht aus. Das trifft Gewerbemieten besonders, weil dort Laufzeiten mit Optionen üblich sind.

Denken Sie an ein Autohaus in Braunschweig mit Verkaufsraum, Werkstatt und Lager. Der Betreiber hat einen Zehnjahresvertrag mit zweimal fünf Jahren Option. Zieht er die Option im Jahr 2028, ist das ein Anlass. Liegt dann ein gültiger Ausweis vor, legen Sie ihn vor. Liegt keiner vor, brauchen Sie einen neuen, und der ist dann ein Bedarfsausweis.

Der Gesetzgeber hat eine einfache Logik gewählt: Der Ausweis begleitet den Vertrag, nicht nur den Erstabschluss. Wer seine Mietverträge einmal nach Laufzeit und Optionen sortiert, sieht, welche Gebäude wann einen Ausweis brauchen. Das ist eine Stunde Arbeit am Schreibtisch und spart später Stress.

Dazu kommt die Pflicht in Anzeigen. Wer ein Objekt kommerziell inseriert und einen Ausweis hat, muss bestimmte Angaben machen, ab 2027 mehr als heute, darunter Primärenergiebedarf und Effizienzklasse. Für Makler ist das ein bekanntes Abmahnfeld.

Welche Klasse bekommt ein Nichtwohngebäude ab 2027?

Es gibt eine neue Skala von A bis G, gemessen am Referenzgebäude. Bis Ende 2026 haben Nichtwohngebäude keine Klasse.

Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem berechneten Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes und dem Bedarf eines rechnerischen Zwillings mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, aber normierter Hülle und Technik. Für den Vergleich wird die Referenz-Wärmeversorgung mit einem Primärenergiefaktor von 0,7 angesetzt.

Klasse	Verhältnis zum Referenzgebäude
A	bis 1,0 und nur bei Nullemissionsgebäuden
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Zwei Dinge sollten Sie dabei nicht verwechseln. Erstens gilt die Skala A bis G nur für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten A+ bis H. Zweitens bekommt ein Ausweis, der 2026 ausgestellt wird, keine Klasse und wird auch nicht nachträglich eingestuft. Ein identisches Gebäude kann nach neuem Recht in einer anderen Klasse landen, weil sich Referenz und Primärenergiefaktoren ändern.

Müssen Hallen und Gewerbebauten ab 2030 saniert werden?

Nicht wegen des Ausweises. Der Ausweis löst keine Sanierungspflicht aus. Eine Grenze setzt allein § 40 GModG, und sie hat Ausnahmen.

Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache. Die Gesetzesbegründung rechnet damit, dass 2030 ungefähr die schlechtesten 16 Prozent des Bestands betroffen sind, 2033 ungefähr 26 Prozent.

Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Baujahr ab 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme. Ausgenommen sind etwa Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung, Baudenkmäler und Fälle der Unzumutbarkeit. Den Nachweis verlangt die Behörde nur auf Anfrage.

Warum ist das für Niedersachsen interessant? Ein großer Teil der Gewerbebauten aus den 1960er bis 1980er Jahren liegt vor dem Stichjahr 1996: Hallen an den Ausfallstraßen, Verwaltungsbauten, ältere Werkstätten. Ob sie die Grenze reißen, hängt an Hülle und Technik, nicht am Alter allein. Vertiefung im Ratgeber zur Sanierungspflicht.

Was gilt für Praxen, Kliniken und denkmalgeschützte Häuser?

Praxen und Kliniken sind Nichtwohngebäude und folgen den gleichen Regeln. Neu ist ab 2027 vor allem: Die Denkmal-Ausnahme beim Energieausweis entfällt.

Eine Arztpraxis in einem Ärztehaus in Lüneburg wird vermietet oder verkauft, der Ausweis ist Pflicht. Das war schon bisher so. Für ein Baudenkmal galt bis 31. Dezember 2026 eine Ausnahme von Vorlage, Übergabe und Aushang. Ab dem 1. Januar 2027 nennt § 79 Abs. 4 nur noch Verteidigungsgebäude des Bundes und kleine Gebäude. Auch ein denkmalgeschütztes Gewerbehaus braucht dann einen Ausweis, wenn es verkauft oder vermietet wird.

Die Grenze für kleine Gebäude wird ebenfalls enger: Bis Ende 2026 sind Gebäude mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche ausgenommen, ab 2027 nur noch solche mit weniger als 50 m².

Was in Niedersachsen zusätzlich gilt, steht in der Landesbauordnung und im Denkmalschutzgesetz. Das betrifft allerdings Genehmigungen für Umbauten, nicht den Energieausweis. Für die Ausweispflicht ist Bundesrecht maßgeblich, den Vollzug übernehmen die Länder.

Was wird aus Wohn- und Geschäftshäusern?

Bis zum 31. Dezember 2026 gibt es bei gemischter Nutzung zwei Ausweise, ab 2027 nur noch einen. Er ist ein Bedarfsausweis, gerechnet in Zonen.

Bis Ende 2026 trennt das Gesetz Wohn- und Nichtwohnteil, wenn der Nichtwohnanteil erheblich ist (über 10 Prozent der Nutzfläche) und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Dann gibt es einen Ausweis für den gewerblichen und einen für den Wohnteil. Wir stellen beide bis Ende 2026 im Paket für 899 EUR aus, statt 1.298 EUR einzeln.

Ab 2027 ist die 10-Prozent-Schwelle nicht mehr der Maßstab. Das Gesetz spricht von „nicht unerheblichen Teilen“ der Nutzfläche, die wesentlich anderen Zwecken als Wohnen dienen. Dann wird das ganze Gebäude in Zonen unterteilt, und ein Verbrauchsausweis ist ausgeschlossen. Ein Haus mit Laden in der Altstadt von Celle wäre ein typischer Fall. Mehr dazu auf der Seite zum Bedarfsausweis für Mischgebäude.

Was kostet ein Verstoß, und wer kontrolliert?

Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann bis zu 10.000 EUR kosten. Wer ihn bei einer Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 EUR (§ 108 GModG).

Zuständig sind die Länder, in der Praxis die Bauaufsicht. Kontrolliert wird in Stichproben über die DIBt-Registriernummer. Für 2027 gilt zusätzlich eine Sonderregel: Ausweise vom 1. Januar bis 31. Juli 2027 dürfen auch nach dem 31. Juli 2027 stichprobenhaft kontrolliert werden.

Häufiger als Bußgelder sind Abmahnungen von Wettbewerbern und Verbänden. Sie treffen vor allem Makler und Verwalter, weil fehlende Pflichtangaben in einer Anzeige leicht zu finden sind.

Was sollten Sie bis Ende 2026 erledigen?

Drei Dinge reichen: Ausstellungsdaten prüfen, Mietverträge nach Laufzeit sortieren, Unterlagen bereitlegen.

1. Ausstellungsdatum prüfen. Ein Ausweis läuft zehn Jahre. Wer 2017 ausgestellt hat, steht 2027 vor dem Ablauf, genau im Moment der neuen Regeln.
2. Verträge sortieren. Jede Verlängerung ab dem 1. Januar 2027 ist ein Anlass. Wer die Optionen kennt, plant den Ausweis rechtzeitig.
3. Unterlagen sammeln. Grundrisse, Fotos der Fassade und des Heizungs- oder Kältetypenschilds, Baujahr, Angaben zu Nutzung und Betriebszeiten. Was fehlt, klären wir mit Ihnen telefonisch, ohne Vor-Ort-Termin.

Wer 2026 noch einen Ausweis braucht, bekommt ihn nach heutigem Recht und behält die zehn Jahre. Wir stellen bei Gewerbe den Bedarfsausweis aus, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Verhalten der Nutzer, und weil er ab 2027 ohnehin der einzige zulässige Typ ist.

Ihr nächster Schritt: Die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen vorab, welche Unterlagen wir brauchen und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Die Lieferung erfolgt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Rufen Sie an oder schreiben Sie per WhatsApp: 0152 060 777 67. Wie sich beide Ausweisarten unterscheiden, zeigt der Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis bei Gewerbe. Wer im Nordwesten sitzt, findet die Region auf der Seite Weser-Ems.