Recht & Pflichten
Was ändert sich ab 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude in Niedersachsen?
Zum 1. Januar 2027 tritt das neue Energieausweisrecht in Kraft. Für Nichtwohngebäude heißt das: nur noch der Bedarfsausweis, erstmals Effizienzklassen von A bis G, die Vertragsverlängerung als zusätzlicher Anlass und keine Denkmal-Ausnahme mehr. Ausweise von 2026 bleiben zehn Jahre gültig, eine Austauschpflicht gibt es nicht.
Zum Jahreswechsel ändert sich in Deutschland das Energieausweisrecht, und Niedersachsen ist davon besonders betroffen: viele Hallen, viele Werkstätten, viele befristete Pachtverträge. Wer das Gesetz nur nach Schlagzeilen kennt, rechnet mit mehr Chaos, als kommt. Die Änderungen sind überschaubar, aber sie haben Folgen für Eigentümer und Betreiber.
Welche Änderungen bringt der 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude im Überblick?
Vier Änderungen sind für Gewerbe entscheidend. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli gilt der neue Name samt Heizungsteil. Das neue Ausweisrecht steht in Artikel 2 der Novelle und gilt ab dem 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist.
- Neu ausgestellte Ausweise für Nichtwohngebäude sind nur noch Bedarfsausweise.
- Nichtwohngebäude bekommen erstmals Effizienzklassen von A bis G.
- Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags wird zum Anlass.
- Die Denkmal-Ausnahme fällt weg, und kleine Gebäude sind nur noch bei weniger als 50 m² Nutzfläche ausgenommen.
Dazu kommen Technik und Rechenwerk: Gerechnet wird nach DIN/TS 18599:2025-10, der Ausweis ist digital und maschinenlesbar auszustellen, Papier gibt es nur auf Verlangen.
Was gilt vorher, was nachher? Die Gegenüberstellung
Die Tabelle stellt die Rechtslage bis 31.12.2026 und ab 01.01.2027 nebeneinander. Alle Angaben beruhen auf dem verkündeten Regelungstext.
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweisart bei Neuausstellung | Bedarf oder Verbrauch zur Wahl | Nur Bedarfsausweis (§ 81 GModG) |
| Effizienzklasse Nichtwohngebäude | Keine | A bis G (Anlage 10a) |
| Vertragsverlängerung | Kein eigener Anlass | Anlass, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt |
| Baudenkmal | Pauschal ausgenommen | Ausnahme entfällt |
| Kleines Gebäude | Ausgenommen bis einschließlich 50 m² | Ausgenommen nur unter 50 m² |
| Berechnungsnorm | DIN V 18599:2018-09 | DIN/TS 18599:2025-10 |
| Primärenergiefaktor Strom | 1,8 | 1,5 |
| Form | Muster 2023 | Digital, maschinenlesbar |
| Mischgebäude | Zwei Ausweise bei erheblichem Nichtwohnanteil | Ein Ausweis mit Zonen |
Ein Hinweis zur Klasse: Bis zum Jahreswechsel haben Nichtwohngebäude keine Klasse. Wer heute von „Klasse E” für seine Halle spricht, meint etwas, das es für Ausweise von 2026 nicht gibt.
Wie entstehen die Klassen A bis G, und was bedeuten sie?
Die Klasse ergibt sich aus einem Verhältnis, nicht aus einem Absolutwert. Der errechnete Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes wird durch den Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes geteilt. Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, aber mit normierter Hülle und Technik. Das Ergebnis heißt Primärenergiereferenzfaktor.
| Klasse | Primärenergiereferenzfaktor |
|---|---|
| A | bis 1,0 und nur bei Nullemissionsgebäuden |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Zwei Stellen verdienen Aufmerksamkeit. Klasse A verlangt zusätzlich, dass am Standort keine fossilen Emissionen entstehen. Und weil das Referenzgebäude mitwächst, sagt die Klasse etwas anderes als die kWh-Zahl: Eine Kühlhalle und ein Büro mit gleichem Verbrauch pro Quadratmeter können in verschiedenen Klassen landen, weil ihre Referenzgebäude verschieden sind.
Das hat Folgen für Erwartungen. Ob ein 2026 gerechnetes Gebäude nach neuem Recht eine andere Klasse zeigen würde, lässt sich nur durch Neuberechnung ermitteln. Sagen können wir in der kostenlosen Vorprüfung, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, sobald Gebäudedaten vorliegen. Eine Faustformel für die Klasse gibt es nicht.
Für die Agrar- und Ernährungswirtschaft zwischen Vechta, Cloppenburg und Osnabrück ist die Skala eine eigene Frage. Kühllager, Verarbeitungshallen und Verpackungsbetriebe haben hohe Strom- und Kälteanteile, und genau hier verschieben sich mit dem Strom-Faktor von 1,8 auf 1,5 die Gewichte in der Rechnung. Wie weit, hängt von Dämmung, Kältetechnik, Wärmerückgewinnung und Eigenstrom ab. Eine Pauschalaussage wäre geraten, nicht berechnet.
Was heißt das für Autohäuser, Werkstätten und Zulieferer um Wolfsburg und Salzgitter?
Für sie ist der Wechsel auf den Bedarfsausweis kaum ein Bruch, die Klasse dagegen eine neue Messlatte. Rund um Wolfsburg und Salzgitter sitzen Händler, Zulieferer und Werkstätten, meist in Gebäuden mit Verkaufs- oder Montageflächen, Hallen mit hohen Decken, Lager, Büro und Sozialräumen. Genau dafür ist die Zonierung nach DIN 18599 gedacht.
Ein typischer Fall: ein Autohaus in Braunschweig mit verglastem Showroom, beheizter Werkstatt und kühlem Teilelager. Im Ausweis stehen diese Bereiche als eigene Zonen. Ändert sich ab 2027 die Berechnungsgrundlage, ändern sich auch die Details der Zonen, das Prinzip bleibt.
Zwei Dinge sollten Eigentümer solcher Gebäude klären, bevor ein Anlass ansteht:
- Welcher Nutzer zahlt die Energie? Ein Ausweis auf Verbrauchsbasis hängt am Verhalten des Betreibers. Der Bedarfsausweis löst sich davon, und genau das sehen Mietinteressenten als Vorteil.
- Wann endet der Pachtvertrag? Händlerverträge können auf Zeit laufen. Die Verlängerung ist ab 2027 ein Anlass, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt.
Was ändert sich für Kliniken, Praxen und Hannover als Messe- und Verwaltungsstandort?
Für Gesundheits- und Verwaltungsgebäude kommt vor allem der Aushang und die Denkmalfrage in den Blick. Kliniken, Praxishäuser und Behördengebäude sind Nichtwohngebäude mit hohem Publikumsverkehr. Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr über 250 m² brauchen einen Ausweis und müssen ihn aushängen. Ab 2027 ist das ein Bedarfsausweis, und § 80 Absatz 6 GModG fasst die Aushangpflicht neu. Wie das im Detail aussieht, zeigt der Ratgeber Aushangpflicht.
In Hannover trifft das auf einen Gebäudemix aus Gründerzeitbauten, Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren und jüngeren Büros, etwa im Umfeld des Messegeländes. Die älteren Bestände sind für die Berechnung nicht schlechter oder besser als neuere, sie haben nur andere Eingabedaten: Baujahr, Bauteilaufbau, Heizsystem. Praxen und Büros in solchen Häusern ordnen wir anhand der Unterlagen und Fotos ein, die der Eigentümer schickt.
Die Denkmalfrage trifft Niedersachsen besonders: Wer ein Haus in der Altstadt von Celle, Goslar, Hildesheim oder Lüneburg besitzt, hatte bisher bei Verkauf und Vermietung die Pauschalausnahme. Die fällt zum 1. Januar 2027 weg. Danach gilt für Baudenkmäler dieselbe Pflicht wie für jedes andere Gebäude. Dass eine Fassade nicht verändert werden darf, ändert nichts daran, dass der Ausweis die Zahlen dokumentiert.
Wird eine Vertragsverlängerung wirklich zum Pflichtanlass?
Ja, ab 1. Januar 2027, aber nur wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. § 80 Absatz 3 GModG nennt dann ausdrücklich die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags neben Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Wer bereits einen gültigen Ausweis hat, legt ihn vor und ist fertig.
Für Niedersachsen spielt das in einer Wirtschaft mit vielen befristeten Gewerbeverträgen eine Rolle: Hallen im Hafenhinterland von Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven, Pachtverträge für Betriebsgebäude in der Agrar- und Ernährungswirtschaft, Mietverträge für Praxisflächen. Stellen Sie sich einen Eigentümer in Cloppenburg vor, der eine Halle an einen Lebensmittelverarbeiter verpachtet. Der Vertrag endet im Frühjahr 2027, der Pächter möchte um fünf Jahre verlängern. Im Ordner liegt ein Verbrauchsausweis von 2015, abgelaufen seit 2025. Bis Ende 2026 wäre die Verlängerung ohne Folgen geblieben. Im Frühjahr 2027 braucht der Eigentümer einen Bedarfsausweis.
Offen ist, wie automatische Verlängerungsklauseln und gezogene Optionen zu behandeln sind. Der Gesetzestext spricht allgemein von „Verlängerung”. Wer sicher gehen will, plant den Ausweis vor dem Verlängerungstermin ein.
Muss ich mein Gebäude sanieren, wenn die Klasse schlecht ausfällt?
Nein, die Klasse selbst löst keine Sanierungspflicht aus. Der Ausweis dokumentiert, er verpflichtet nicht. Davon zu trennen sind die Renovierungsanforderungen nach § 40 GModG für bestehende Nichtwohngebäude:
- Ab 01.01.2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen.
- Ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache.
Die Gesetzesbegründung nennt für 2030 ungefähr die schlechtesten 16 % des Bestands, für 2033 ungefähr 26 %. Es gibt eine Erfüllungsfiktion, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996 oder mit überwiegender Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude und Fälle der Unzumutbarkeit. Nachweisen müssen Eigentümer nur auf Verlangen der Behörde.
Für den Stall oder die Maschinenhalle auf dem Hof heißt das: Prüfen Sie die Ausnahmen, bevor Sie Sorgen entwickeln. Für das 1970er-Jahre-Bürogebäude ohne Dämmung gilt das Gegenteil. Eine Vorprüfung klärt das, bevor Sie investieren. Mehr zum Hintergrund im Ratgeber Energieausweis-Pflicht für Gewerbe.
Was ändert sich für Wohn- und Geschäftshäuser?
Bis 31.12.2026 zwei Ausweise, danach einer mit Zonen. Ein Haus mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, wie es in Lüneburg, Celle oder Osnabrück in der Innenstadt häufig steht, braucht bis Jahresende getrennte Ausweise für Wohn- und Nichtwohnteil, wenn der Nichtwohnanteil erheblich ist und sich die Technik wesentlich unterscheidet.
Ab 2027 ersetzt § 20 Absatz 2 neu diese Trennung: Dienen nicht unerhebliche Teile der Nutzfläche anderen Zwecken als Wohnen und unterscheidet sich die Technik wesentlich, wird das Gebäude nach DIN/TS 18599:2025-10 in Zonen unterteilt. Ergebnis ist ein einziger Bedarfsausweis, ein Verbrauchsausweis scheidet aus. Die Skala folgt der überwiegenden Nutzung: überwiegend Wohnen A+ bis H, überwiegend Gewerbe A bis G.
Bis zum 31.12.2026 bieten wir das Paket aus zwei Ausweisen für 899 € statt 1.298 € einzeln an. Beide Ausweise bleiben zehn Jahre gültig. Details finden Sie unter Bedarfsausweis für Mischgebäude.
Was sollten Eigentümer jetzt tun, was können sie lassen?
Handeln müssen Sie nur dort, wo 2027 ein Anlass ansteht und kein gültiger Ausweis vorliegt. Alles andere kann ruhen.
- Liegt ein gültiger Ausweis vor, bleibt er gültig. Kein Umschreiben, keine Klasse nachträglich.
- Fehlt ein Ausweis und ein Anlass steht an, bestellen Sie ihn vor den Verhandlungen.
- Steht ein Denkmal in Ihrem Bestand, prüfen Sie Ihre Verträge. Ab 2027 reicht die Ausnahme nicht mehr.
- Haben Sie ein Mischgebäude, nutzen Sie bis 31.12.2026 das Paket aus zwei Ausweisen.
Eine Besonderheit bleibt offen: Die Muster-Bekanntmachung nach § 85 Absatz 3 GModG steht aus, ebenso das Verfahren für Verbrauchswerte nach § 82 Absatz 5. Für Ihre Entscheidung ändert das wenig, weil ein 2026 ausgestellter Ausweis seine zehn Jahre behält.
Der nächste Schritt ist klein: Schicken Sie uns Baujahr, Grundrisse und ein Foto der Heizung, und wir sagen Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung, was für Ihr Gebäude gilt und welchen Ausweis Sie brauchen. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet heute 899 € Festpreis (Endpreis, Kleinunternehmer nach § 19 UStG) und liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen vor, ohne Vor-Ort-Termin. Wer erst rechnen möchte, nutzt den Bedarfsausweis-Rechner. Auch per Telefon oder WhatsApp: 0152 060 777 67.
Häufige Fragen
Wird mein 2026 ausgestellter Ausweis zum Jahreswechsel ungültig?
Nein. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis gilt nach § 79 Absatz 3 GModG zehn Jahre ab Ausstellung. Der 1. Januar 2027 beendet ihn nicht und verlangt kein Umschreiben auf die neuen Klassen. Ein Ausweis ohne Klasse bleibt für seine Laufzeit ein vollwertiger Ausweis.
Bekommt ein Ausweis von 2026 nachträglich eine Klasse?
Nein. Die Klassen A bis G werden nur in Ausweisen ausgewiesen, die nach neuem Recht ausgestellt werden. Ein 2026er Ausweis zeigt keine Klasse und behält seinen Inhalt. Zeigt eine Neuberechnung später dasselbe Gebäude, kann sie wegen neuem Referenzgebäude und neuen Primärenergiefaktoren anders ausfallen.
Muss ich 2027 sanieren, wenn mein Gebäude schlecht abschneidet?
Nicht wegen der Klasse selbst. Der Ausweis löst keine Sanierungspflicht aus. Eigene Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude regelt § 40 GModG ab 2030 und 2033, mit zahlreichen Ausnahmen. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, hängt am Vergleich mit dem Referenzgebäude.
Warum verändert sich der Strom-Primärenergiefaktor und was bewirkt das?
Ab 2027 sinkt der Faktor für Strom von 1,8 auf 1,5, für Biomasse steigt er von 0,2 auf 0,7. Elektrisch beheizte oder gekühlte Gebäude schneiden dadurch in der Rechnung etwas besser ab, holzbeheizte etwas schlechter. Der Effekt hängt von der Anlagentechnik ab und lässt sich nur am Einzelfall beziffern.
Was ist mit dem Muster für den neuen Ausweis?
Die Muster nach § 85 Absatz 3 GModG werden vom Bund noch bekannt gemacht. Stand Oktober 2026 stehen sie aus. Wir stellen heute Ausweise nach dem geltenden Recht aus, die zehn Jahre gültig bleiben, und beobachten die Bekanntmachung.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
