Gebäudetypen
Müssen Rathäuser, Kreishäuser und andere öffentliche Gebäude einen Energieausweis aushängen?
Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr und mehr als 250 m² Nutzfläche brauchen einen Energieausweis auch ohne Verkauf oder Vermietung, und er muss aushängen. Das regelt § 80 Abs. 6 GModG. Für alle anderen öffentlichen Gebäude gilt wie für private: Der Anlass ist Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing. Ab 1. Januar 2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig.
Muss ein öffentliches Gebäude anders behandelt werden als ein privates?
In einem Punkt ja, sonst nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) kennt eine Sonderregel für Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr: Bei mehr als 250 m² Nutzfläche muss ein Energieausweis erstellt werden und aushängen, auch wenn niemand verkauft oder vermietet. Das steht in § 80 Abs. 6 GModG.
Für alle anderen öffentlichen Gebäude gilt dieselbe Logik wie für private. Ein Anlass löst die Pflicht aus: Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing. Dann muss der Ausweis dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach Vertragsschluss übergeben werden. Ob Eigentümer eine Gemeinde, ein Landkreis, das Land oder eine GmbH ist, spielt dafür keine Rolle.
Wann ist der Aushang Pflicht, und was genau muss hängen?
Der Aushang ist Pflicht für Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr über 250 m² Nutzfläche. Gemeint ist der Ausweis selbst, für die Besucher gut sichtbar im Gebäude.
Das ist die Ausnahme vom Anlassprinzip. Wer einen Ausweis hat, hängt ihn auf. Wer keinen hat, lässt einen erstellen. Für Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, die keine Behörde sind, etwa einen Supermarkt, sieht § 80 Abs. 7 den Aushang nur vor, wenn ein Ausweis bereits existiert. Die Schwelle liegt dort bei 500 m².
Das trifft in Niedersachsen eine Vielzahl von Häusern: Rathäuser und Verwaltungsgebäude der Samtgemeinden, Kreishäuser, Finanzämter, Bürgerbüros und Servicecenter. Ob ein bestimmtes Gebäude darunter fällt, entscheidet seine Nutzung. Das Verfahren erklärt der Ratgeber Aushangpflicht.
Welche öffentlichen Gebäude brauchen wann einen Ausweis?
Das hängt von der Gebäudeart und vom Anlass ab. Die Übersicht zeigt, wo eine Pflicht ohne Anlass besteht und wo sie erst mit Verkauf oder Vermietung entsteht.
| Gebäudeart | Pflicht ohne Anlass? | Pflicht bei Verkauf oder Vermietung? | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Rathaus, Kreishaus, Finanzamt (Publikumsverkehr, über 250 m²) | Ja, Aushang | Ja | Bedarfsausweis ab 2027 |
| Bauhof, Feuerwehrhaus | Nein | Ja | Meist wenig Publikumsverkehr |
| Mehrzweckhalle, Dorfgemeinschaftshaus | Nein | Ja | Heizung oft nur zeitweise genutzt |
| Leerstehende Schule, Altes Amtsgebäude | Nein | Ja | Verkauf ist der typische Anlass |
| Ärztehaus in kommunaler Hand | Nein | Ja | Vermietung an Praxen |
| Kirche | Nein | Nein | Vom Gesetz ausgenommen, § 2 Abs. 2 GModG |
| Verteidigungsgebäude des Bundes | Nein | Nein | Ausnahme nach § 79 Abs. 4 neu |
Schulen und Kitas haben ein eigenes Kapitel im Ratgeber Schule und Kita. Die Grundlagen zur Ausweispflicht bei Nichtwohngebäuden stehen im Ratgeber Energieausweis-Pflicht für Nichtwohngebäude.
Was zeichnet öffentliche Gebäude in Niedersachsen aus?
Sie sind zahlreich, verstreut und sehr verschieden alt. Niedersachsen hat viele kleine Gemeinden, Samtgemeinden und Landkreise mit eigener Verwaltung, dazu die Landeshauptstadt Hannover als Sitz der Landesverwaltung und des Landtags. Daraus ergeben sich drei typische Lagen.
Die Kreisstadt mit gewachsenem Verwaltungskomplex. Rathaus aus der Jahrhundertwende, Anbau aus den 1960er Jahren, Erweiterung aus den 1990ern, alles unter einem Dach verbunden. Ein solches Haus ist energetisch kein einheitliches Gebäude, sondern drei Bauteile mit drei Dämmniveaus. Die Zonierung nach DIN V 18599 trennt das sauber, wenn Nutzung oder Technik sich unterscheiden: Sitzungssaal, Büroflügel, Bürgerbüro, Archiv. Mehr zur Methode im Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden.
Die Gemeinde mit dem Verwaltungsbau der 1970er Jahre. Als in Niedersachsen Anfang der 1970er Jahre Gemeinden zu größeren Einheiten zusammengelegt wurden, entstanden vielerorts zweckmäßige Verwaltungsgebäude. Solche Bauten haben oft große Fensterbänder und Heizkessel aus mehreren Erneuerungswellen. Bei Baujahren dieser Zeit lohnt der Blick auf Dach, Fenster und Lüftung.
Der Hafen- und Küstenstandort. In Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven gehören Verwaltungs-, Zoll- und Hafenbetriebsgebäude zum öffentlichen Bestand. Das sind oft Bauten mit Werkstattanteil, Büro, Lager und Sozialräumen unter einem Dach. Für den Ausweis heißt das: mehrere Zonen, unterschiedliche Heizzeiten, teils unbeheizte Hallenbereiche. Wie das in der Praxis aussieht, steht im Ratgeber Werkstatt.
Die Gebäudezahl hinter diesen Typen ist groß, eine belastbare Landeszahl für ausschließlich öffentliche Nichtwohngebäude liegt uns nicht vor, wir nennen deshalb keine.
Was bedeutet das für denkmalgeschützte Rathäuser und Amtsgebäude?
Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler von der Ausweispflicht ausgenommen, ab 1. Januar 2027 nicht mehr. Die Denkmal-Ausnahme in § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG entfällt im neuen Ausweisrecht. Auch denkmalgeschützte Gebäude brauchen dann bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung einen Ausweis.
In Niedersachsen sind viele historische Verwaltungsbauten betroffen: Backsteinrathäuser im Norden, Fachwerk in den Altstädten des Harzvorlandes und der Heide und repräsentative Verwaltungsbauten der Kaiserzeit, wie das Neue Rathaus in Hannover. Wer ein solches Haus verkaufen oder vermieten will, sollte den Ausweis nicht erst 2027 beauftragen, wenn alle anderen auch Anfragen stellen. Nach heutigem Recht kann man auf ihn verzichten. Ab 2027 geht das nicht mehr.
Eine Sanierungspflicht entsteht dadurch nicht. Baudenkmäler sind sogar ausdrücklich von den Renovierungsanforderungen nach § 40 neu ausgenommen. Der Ausweis dient hier der Information. Der Ratgeber Denkmal bei Nichtwohngebäuden geht auf die Besonderheiten ein.
Was ändert sich 2027 für die Verwaltung?
Zum 1. Januar 2027 gilt neues Energieausweisrecht (Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226). Für öffentliche Gebäude sind das die folgenden Punkte:
| Thema | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Behördengebäude, Ausweisart | Bedarf oder Verbrauch | Bedarfsausweis |
| Aushang | Bei starkem Publikumsverkehr | Bei starkem Publikumsverkehr, Behördengebäude mit Bedarfsausweis |
| Effizienzklasse | Keine | A bis G |
| Denkmal | Ausnahme von der Ausweispflicht | Ausnahme entfällt |
| Vertragsverlängerung | Kein Anlass | Anlass für Vorlage und Übergabe |
| Form | Papier oder digital | Digital in maschinenlesbarem Format, Papier auf Verlangen |
| Primärenergiefaktor Strom | 1,8 | 1,5 |
Zwei Punkte betreffen die Verwaltung besonders. Erstens: Wer ein Gebäude an einen Verein, eine Praxis oder einen Gastronomen vermietet hat, muss ab 2027 beim Verlängern des Vertrags den Ausweis vorlegen können. Zweitens: Die neue Klasse A bis G ergibt sich aus einem Vergleich mit dem Referenzgebäude. Klasse A erhält nur ein Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort. Ein Rathaus mit Gaskessel kann sie nicht erreichen.
Der neue Ausweis wird nach den Mustern erstellt, die der Bund bekannt macht. Diese Bekanntmachung war bei unserer letzten Prüfung noch offen. Der Überblick im Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027 hält den Stand fest.
Gibt es für öffentliche Gebäude Sanierungspflichten?
Für bestehende Nichtwohngebäude, auch öffentliche, ja: § 40 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung setzt Renovierungsanforderungen. Ab dem 1. Januar 2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache.
Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler, Gebäude der Verteidigung, freistehende kleine Gebäude, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, außerdem Gebäude mit bevorstehendem Abriss oder Betriebsaufgabe und Fälle der Unzumutbarkeit. Erleichterungen gibt es zudem für Gebäude ab Baujahr 1996 mit Wärmeschutz nach der Wärmeschutzverordnung 1995, für überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizte Gebäude und für Fernwärme.
Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus. Den Nachweis verlangt die Behörde nur auf Anfrage. Wer wissen will, wo ein Verwaltungsgebäude steht, bekommt mit dem Bedarfsausweis aber genau die Zahl, an der sich das messen lässt. Dazu der Ratgeber Mindeststandards für Nichtwohngebäude.
Warum eignet sich für ein Verwaltungsgebäude der Bedarfsausweis besser?
Weil sich der Verbrauch öffentlicher Gebäude stark mit der Nutzung verändert. Ein Rathaus wird tagsüber geheizt, ein Sitzungssaal an wenigen Abenden, ein Bürgerhaus an Wochenenden. Teile stehen zeitweise leer oder werden umgenutzt. Der Verbrauchsausweis, den Sie bis Ende 2026 bei Nichtwohngebäuden noch wählen dürfen, bildet über 36 zusammenhängende Monate genau dieses Nutzerverhalten ab, bereinigt um Witterung und Leerstand.
Der Bedarfsausweis rechnet dagegen das Gebäude mit Standardnutzung. Für Verkauf und Vermietung ist das aussagekräftiger, denn ein Käufer will die Substanz bewerten, nicht die Gewohnheiten der Verwaltung. Ab 2027 ist der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude ohnehin vorgeschrieben. Die Ausweisarten vergleicht der Ratgeber zur Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch bei Gewerbe.
Welche Modernisierungsempfehlungen bekommt ein öffentliches Gebäude?
Der Ausweis nennt Maßnahmen, die zum Gebäude passen. Bei Verwaltungsbauten sind das typischerweise Dach- und Fassadendämmung, Fenster, eine Heizung mit regelbarer Steuerung nach Nutzungszeiten, Lüftung mit Wärmerückgewinnung für Sitzungssäle und LED-Beleuchtung. Bei Denkmälern fallen Fassade und Fenster meist weg, dafür bleiben Technik, Dach und Beleuchtung.
Passende Förderwege beschreiben die Ratgeber zur BAFA-Förderung und zur Landesförderung. Welche Programme für Kommunen offen sind, prüfen Sie bitte dort, wir geben keine Zusagen.
Wie läuft der Ausweis für ein öffentliches Gebäude ab?
Sie benennen das Gebäude, wir prüfen kostenlos vorab, was gebraucht wird, und erstellen den Ausweis ohne Vor-Ort-Termin. Für öffentliche Gebäude sind meist Pläne vorhanden, oft sogar mehr als bei privaten Objekten.
Hilfreich sind:
- Grundrisse oder Flächenaufstellung mit Nutzungen
- Baujahr und bekannte Umbauten, etwa Erweiterung oder Dachsanierung
- Heizungsart, Baujahr der Anlage und Energieträger, bei Fernwärme der Versorger
- Angaben zur Lüftung und Kühlung, zum Beispiel für Sitzungssäle und Serverräume
- Beleuchtung, bei Umrüstung auf LED mit grober Angabe der betroffenen Flächen
- Fotos von Fassade, Fenstern, Dach und Technikraum
Was fehlt, erfragen wir telefonisch beim Gebäudemanagement oder lassen es per Foto nachliefern. Viele Rathäuser haben auch Wohnungen, etwa für den Hausmeister, im selben Haus. Dann sind Sie bei den Mischgebäuden: Bis 31.12.2026 gibt es zwei Ausweise im Paket zu 899 €, ab 2027 einen Bedarfsausweis mit Zonen.
Was kostet es, und was ist der nächste Schritt?
Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Bei sehr großen oder komplexen Objekten, wie einem gewachsenen Verwaltungskomplex, nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Geliefert wird innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, es gilt die Geld-zurück-Garantie. Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG.
Fehlt der Ausweis, ist das kein Fall für später. Ein fehlender oder falscher Ausweis im Verkaufs- oder Vermietungsfall kann nach § 108 GModG bis zu 10.000 € kosten, die Nichtvorlage bei der Besichtigung bis zu 5.000 €.
Nächster Schritt: Schicken Sie uns Adresse, Baujahr und Nutzfläche Ihres Gebäudes für die kostenlose Vorprüfung. Wir sagen Ihnen vor der Bestellung, wo es beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was wir noch brauchen. Einen ersten Preis zeigt der Rechner. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.
Häufige Fragen
Gilt die Aushangpflicht auch für ein Bürgerbüro in einem Mietobjekt?
Sie knüpft an das Gebäude und seine Nutzung an, nicht an den Eigentümer. Wird ein Gebäude von einer Behörde genutzt und hat starken Publikumsverkehr bei mehr als 250 m² Nutzfläche, kommt der Aushang in Betracht. Ob Ihr Fall dazugehört, klärt die kostenlose Vorprüfung anhand von Grundriss und Nutzung.
Wir wollen ein leer stehendes Schulgebäude verkaufen. Brauchen wir einen Ausweis?
Ja. Der Verkauf ist ein Anlass nach § 80 GModG, auch wenn der Eigentümer eine Kommune ist. Der Interessent muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung sehen. Bei Gebäuden, die lange nicht beheizt wurden, nennen Sie uns den Zustand der Heizung, wir rechnen den Bedarf des Gebäudes, nicht seinen Verbrauch.
Ist ein Feuerwehrhaus oder Bauhof ausweispflichtig?
Eine Pflicht entsteht auch hier erst durch einen Anlass wie Verkauf oder Vermietung. Beim Aushang kommt es auf starken Publikumsverkehr an, den ein Feuerwehrhaus oder Bauhof in der Regel nicht hat. Besondere Ausnahmen für Werkstätten und Gebäude mit niedrigem Energiebedarf nennt das Gesetz erst für die Renovierungsanforderungen ab 2030.
Wie lange gilt ein Ausweis, den die Verwaltung dieses Jahr erstellen lässt?
Zehn Jahre ab Ausstellung. Ein 2026 erstellter Ausweis bleibt auch nach dem 1. Januar 2027 gültig. Für Ausweise ab 2027 gelten neue Muster, die der Bund noch bekannt machen muss.
Wer darf den Ausweis für ein Verwaltungsgebäude ausstellen?
Nur Personen, die nach § 88 GModG ausstellungsberechtigt sind. Unsere Ausweise entstehen nach DIN V 18599 und tragen eine DIBt-Registriernummer. Wer im Einzelnen berechtigt ist, erklärt der Ratgeber zu den Ausstellungsberechtigten.
Zählen Kirchen oder Gemeindehäuser zu den öffentlichen Gebäuden im Sinne der Ausweispflicht?
Kirchen sind nach § 2 Abs. 2 GModG vom Gesetz ausgenommen. Ein Gemeindehaus mit Büro und Veranstaltungsraum ist dagegen ein normales Nichtwohngebäude und ausweispflichtig, wenn es verkauft oder vermietet wird.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
