Bußgeld ohne Energieausweis: Was droht Gewerbeeigentümern in Niedersachsen?

Ein Energieausweis ist bei Gewerbeimmobilien kein Formular für die Schublade. Er ist die Eintrittskarte für jeden Verkauf, jede Neuvermietung und, ab 2027, auch für jede Vertragsverlängerung. Fehlt er, kennt das Gesetz Bußgelder. Dieser Ratgeber zeigt, in welcher Höhe, wen es trifft und wie wahrscheinlich es in Niedersachsen tatsächlich wird.

Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Für Nichtwohngebäude gilt bis 31.12.2026 die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis nach heutigem Recht. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht, und für Nichtwohngebäude bleibt dann nur der Bedarfsausweis. Wir empfehlen bei Gewerbe schon heute den Bedarfsausweis.

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn der Energieausweis fehlt?

Bis zu 10.000 €, wenn bei Verkauf oder Vermietung ein Ausweis fehlt oder falsch ist. Das Gesetz staffelt die Rahmen nach der Schwere des Verstoßes. Maßgeblich ist § 108 GModG.

Verstoß	Höchstbetrag	Norm
Energieausweis fehlt oder ist falsch, obwohl Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ansteht	10.000 €	§ 108 GModG
Pflichtangaben in einer kommerziellen Anzeige fehlen, obwohl ein Ausweis vorliegt	10.000 €	§ 108 GModG
Ausweis ausgestellt, ohne dazu berechtigt zu sein	10.000 €	§ 108 GModG
Ausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt oder nach Vertragsschluss nicht übergeben	5.000 €	§ 108 GModG
Verstöße gegen Kontrollpflichten	5.000 €	§ 108 GModG
Schwere bauliche Verstöße	50.000 €	§ 108 GModG

Die frühere Angabe „bis 15.000 €“ stammt aus der Energieeinsparverordnung und ist überholt. Das sind Höchstbeträge. Wie viel tatsächlich festgesetzt wird, entscheidet die Behörde im Einzelfall.

Wer haftet: Eigentümer, Vermieter oder Makler?

Zuerst der, der verkauft oder vermietet. Die Pflicht, den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben, trifft nach § 80 GModG Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber.

Makler haben eine zweite, eigene Haftung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 05.10.2017 (I ZR 232/16 und I ZR 4/17) entschieden, dass Makler für fehlende Pflichtangaben in ihren Anzeigen selbst wettbewerbsrechtlich einstehen müssen. Wer also ein Ladenlokal in Hannover über einen Makler anbietet, sollte den Ausweis vorher beschaffen, nicht erst, wenn die Anzeige online steht.

Anzeigen sind ein eigener Haftungspunkt. Liegt ein Ausweis vor, verlangt § 87 GModG bei kommerziellen Anzeigen bestimmte Angaben. Bei Nichtwohngebäuden sind das die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom sowie die wesentlichen Energieträger.

Wann wird die Pflicht in Niedersachsen konkret?

Immer dann, wenn ein Gebäude den Besitzer oder den Nutzer wechselt. Drei denkbare Fälle zeigen, wie unterschiedlich das aussehen kann.

Denkbarer Fall	Anlass	Ausweis nötig?	Hinweis
Kühllager im Landkreis Vechta wird an einen Lebensmittelverarbeiter verpachtet	Verpachtung	Ja, spätestens bei der Besichtigung vorlegen	Bedarfsausweis mit getrennten Zonen für Kühl-, Lager- und Büroteil
Autohaus in Braunschweig wird verkauft	Verkauf	Ja, Vorlage vor Kaufentscheidung, Übergabe nach Vertragsschluss	Werkstatt, Ausstellungshalle und Büro sind unterschiedliche Nutzungen
Zahnarztpraxis in Lüneburg, Mietvertrag läuft 2027 aus und soll verlängert werden	Vertragsverlängerung	Ab 01.01.2027 ja, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt	Bis 31.12.2026 löst die Verlängerung die Pflicht noch nicht aus

Die Fälle sind Beispiele, keine Fallberichte. Sie zeigen das Muster: Wo ein Vertrag neu entsteht, hängt der Energieausweis daran. Mehr zu den Anlässen finden Sie im Ratgeber Energieausweis-Pflicht für Nichtwohngebäude.

Wo trifft das Niedersachsens Gewerbe besonders?

Dort, wo Hallen, Praxen und Betriebsgebäude häufig den Eigentümer oder Mieter wechseln. Niedersachsen hat dafür eine eigene Gebäudemischung.

Im Hinterland der Seehäfen Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven sowie im Einzugsgebiet von Hamburg und Bremen gehören Umschlag- und Lagerhallen zu den häufigen Vertragsobjekten. Sie werden verpachtet, an Logistiker untervermietet oder bei Betreiberwechsel neu vergeben. Jeder dieser Wechsel ist ein Ausweisanlass. Bei Mischflächen aus Halle, Büro und Sozialtrakt entscheidet die Zonierung, was als Nutzung zählt.

Im Oldenburger Münsterland, rund um Vechta und Cloppenburg, prägen Betriebe der Agrar- und Ernährungswirtschaft das Bild: Kühllager, Verarbeitungshallen, Verwaltungsgebäude. Eine Verarbeitungs- oder Lagerhalle ist kein Stall. Die Ausnahme für Ställe in § 2 Abs. 2 GModG hilft Ihnen deshalb nur, wenn das Gebäude wirklich als solcher genutzt wird.

Um Wolfsburg und Salzgitter sowie in Braunschweig sind es Autohäuser, Werkstätten und Zulieferer-Hallen. Hannover bringt Messe, Verwaltung und Bürogebäude hinzu, dazu Kliniken und Praxen in allen größeren Städten. Das alles sind Nichtwohngebäude, für die ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis zählt.

Maßgeblich für Höhe und Tatbestände bleibt das GModG des Bundes. Landesrecht regelt den Vollzug. Welche Stelle vor Ort zuständig ist, erfahren Sie bei Ihrer Bauaufsicht.

Wie wahrscheinlich ist ein Bußgeld wirklich?

Eher selten, aber nicht ausgeschlossen. Der Vollzug liegt bei den Ländern, genauer bei der Bauaufsicht. Die Registrierstelle DIBt kontrolliert nach § 99 GModG stichprobenartig die registrierten Ausweise. Wer gar keinen Ausweis hat, taucht in dieser Stichprobe allerdings gar nicht erst auf.

Ein Bußgeldverfahren beginnt deshalb meist anders: durch eine Anzeige oder Beschwerde, etwa von einem Mietinteressenten, der keinen Ausweis erhält, oder von einem Wettbewerber, der eine mangelhafte Anzeige entdeckt.

Praktisch ist das Bußgeld damit nicht das Hauptrisiko. Das liegt woanders.

Was ist teurer als das Bußgeld?

Die Abmahnung, die Vertragsstrafe und der Streit um einen Mangel. Drei Wege sind in der Praxis wichtiger als der Bescheid der Behörde.

• Wettbewerbsrechtliche Abmahnung. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt systematisch Makler und Anbieter ab, deren Anzeigen die Pflichtangaben nach § 87 GModG nicht enthalten (§ 5a Abs. 2 UWG). Üblich sind Vertragsstrafen von 5.000 € und Streitwerte von 15.000 bis 25.000 €.
• Mangel beim Verkauf. Falsche Angaben im Ausweis können ein Sachmangel sein, das hat das OLG Schleswig-Holstein entschieden. Bei Arglist hebt § 444 BGB jeden Gewährleistungsausschluss auf.
• Zeitverlust. Wer den Ausweis erst bei der Besichtigung beschaffen muss, verliert den Interessenten. Ein Bedarfsausweis kann geliefert sein, bevor die Anzeige geschaltet ist.

Die Abmahnung kostet also leicht ein Mehrfaches dessen, was ein Ausweis kostet. Zur Orientierung: Bei uns liegt der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude bei 899 € Festpreis.

Was ändert sich bei den Bußgeldern am 1. Januar 2027?

Die Höchstbeträge bleiben, die Anlässe werden mehr. Der Bußgeldrahmen von 50.000, 10.000 und 5.000 € bleibt unverändert. Die Nummern in § 108 verschieben sich um eins, weil eine neue Nummer 4 für Verstöße gegen § 40 GModG eingefügt wird.

Thema	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Ausweisart Nichtwohngebäude	Bedarf oder Verbrauch	nur Bedarfsausweis
Vertragsverlängerung	kein Ausweisanlass	zusätzlicher Anlass nach § 80 GModG
Baudenkmäler	Ausnahme nach § 79 Abs. 4	Ausweis nötig
Kleine Gebäude	höchstens 50 m² Nutzfläche ausgenommen	weniger als 50 m² ausgenommen
Effizienzklasse Nichtwohngebäude	keine Klasse	A bis G nach Anlage 10a
Form	Papier üblich	digital, maschinenlesbar

Zwei Punkte werden häufig verwechselt. Erstens: Der Ausweis selbst löst keine Sanierungspflicht aus. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 eigene Renovierungsanforderungen, mit Ausnahmen. Ein Verstoß dagegen wäre eine eigene Ordnungswidrigkeit, nicht Teil der Ausweispflicht. Zweitens: Ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt zehn Jahre gültig. Sie müssen ihn nicht umschreiben. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis-Pflicht 2027.

Gilt die Pflicht auch für Ställe, kleine Hallen und Praxen?

Nicht für alles, aber für die meisten Gewerbegebäude. Ausgenommen sind nur wenige Fälle.

• Kleine Gebäude. Bis 31.12.2026 nicht mehr als 50 m² Nutzfläche, ab 2027 weniger als 50 m².
• Gebäude nach § 2 Abs. 2 GModG, darunter Ställe, Kirchen, Traglufthallen und Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden.
• Baudenkmäler, aber nur bis 31.12.2026.

Landwirtschaftsnahe Gewerbehallen sind eine Grauzone, die man nicht pauschal beantworten kann. Eine Maschinenhalle, ein Hofladen mit Büro oder eine Lagerhalle für Verpackung sind Nichtwohngebäude und fallen nicht von selbst unter die Stallausnahme. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Prüfen Sie das vor dem Vertragsschluss, nicht danach.

Der Aushang ist ein eigenes Thema. Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr über 250 m² müssen einen Ausweis aushängen. Sonstige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr über 500 m² müssen aushängen, wenn ein Ausweis existiert. Das Thema ist unabhängig vom Bußgeld bei Verkauf und Vermietung.

Was tun, wenn der Energieausweis fehlt oder abgelaufen ist?

Nicht abwarten, sondern jetzt beschaffen. Die Reihenfolge ist einfach.

1. Prüfen, ob ein gültiger Ausweis existiert. Ausstellungsdatum plus zehn Jahre, Registriernummer vorhanden?
2. Anlass klären. Steht ein Verkauf, eine Neuvermietung oder 2027 eine Verlängerung an?
3. Unterlagen sammeln. Baujahr, Flächen, Heizungstyp, Fotos. Was fehlt, klären wir telefonisch.
4. Bedarfsausweis beauftragen. Er rechnet nach DIN V 18599, liefert Modernisierungsempfehlungen und trägt eine DIBt-Registriernummer. Einen ausführlicheren Blick auf den Ausweis finden Sie unter Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
5. Anzeige prüfen. Stimmen die Pflichtangaben nach § 87 GModG mit dem Ausweis überein?

Wichtig bei der Beauftragung: Der Ausweis muss von einer berechtigten Person stammen, sonst riskieren Sie das Bußgeld für den falschen Ausweis. Wer ausstellen darf, steht im Ratgeber Wer darf Energieausweise für Nichtwohngebäude ausstellen?.

Praktisch heißt das für die Planung: Legen Sie den Ausweis zum Starttermin der Vermarktung bereit, nicht zum Besichtigungstermin. Bei einem Kühllager oder einer Klinik mit mehreren Nutzungszonen braucht die Berechnung Zeit für Rückfragen zu Flächen, Technik und Nutzung. Planen Sie diese Zeit ein, auch wenn die Lieferung selbst 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen erfolgt. Und prüfen Sie bei jedem Vertrag, ob das Ausstellungsdatum plus zehn Jahre noch in der Zukunft liegt.

Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?

Lassen Sie Ihr Gebäude kostenlos vorprüfen. Wir sagen Ihnen vorab, welche Unterlagen gebraucht werden und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Danach entscheiden Sie. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er wird 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen geliefert. Alles läuft ohne Vor-Ort-Termin, per Telefon, E-Mail und Fotos. Für Mischgebäude gibt es bis 31.12.2026 zwei Ausweise im Paket für 899 € statt 1.298 €.

Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung oder rufen Sie an: 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.