Kosten & Förderung
Was kostet Energie im Gewerbegebäude, und wo steckt der CO2-Preis darin?
Der CO2-Preis steckt in Ihrer Brennstoffrechnung und trifft Gebäude mit fossiler Wärme stärker als solche mit Wärmepumpe oder Fernwärme. Der Bedarfsausweis zeigt, wie viel Energie ein Gewerbegebäude rechnerisch braucht, getrennt nach Wärme und Strom. Ab 01.01.2027 kommen für Nichtwohngebäude die Klassen A bis G und die Treibhausgasangabe im Ausweis dazu.
Ein Gewerbegebäude verbraucht Energie, und jede Kilowattstunde hat zwei Preise: den, den Sie zahlen, und den, den das Klima zahlt. Der CO2-Preis versucht, beides zusammenzubringen. Dieser Text zeigt, wo er in Ihrer Rechnung sitzt, was der Energieausweis damit zu tun hat und was sich 2027 ändert.
Eine Vorbemerkung: Konkrete CO2-Preise in Euro pro Tonne nennen wir nicht, denn Preise ändern sich. Was wir dagegen belegen können, sind die gesetzlichen Rechengrößen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).
Wo steckt der CO2-Preis in der Rechnung eines Betriebs?
Im Brennstoffpreis. Wer mit Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas heizt, zahlt den CO2-Preis über den Lieferanten mit. Wer mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme heizt, zahlt ihn nicht in derselben Form.
Das klingt nach einem Detail, hat aber Folgen für die Planung. Zwei Hallen mit gleichem Wärmebedarf können sehr unterschiedliche Kostenentwicklungen haben, je nachdem, womit sie beheizt werden.
Prüfen Sie deshalb Ihre Rechnung auf zwei Posten: den Arbeitspreis je Kilowattstunde und den Hinweis auf CO2-Kosten. Der Anteil schwankt, und nur Ihr Lieferant kennt die aktuelle Zahl.
Was rechnet ein Bedarfsausweis eigentlich aus?
Er rechnet den Energiebedarf Ihres Gebäudes bei normierter Nutzung, nicht Ihren tatsächlichen Verbrauch. Grundlage ist bei Nichtwohngebäuden die DIN V 18599:2018-09; ab 01.01.2027 ersetzt sie die DIN/TS 18599:2025-10.
Das Ergebnis ist unabhängig davon, ob ein Mieter lüftet wie ein Weltmeister oder die Heizung auf Anschlag dreht. Nach heutigem Recht weist der Ausweis die Endenergie getrennt nach Wärme und Strom aus, dazu die wesentlichen Energieträger. Wie Zonen, Lüftung und Beleuchtung hineinspielen, erklärt der Ratgeber zur DIN 18599.
Das macht den Bedarfsausweis zum nützlichen Werkzeug für die Kostenfrage: Er zeigt, ob Ihr Gebäude strukturell viel Energie braucht, unabhängig von einem einzelnen Jahr mit mildem oder kaltem Winter.
Warum zählt Strom im Ausweis weniger als früher?
Weil sich die Primärenergiefaktoren ändern. Sie sagen, wie viel Primärenergie für eine Kilowattstunde am Gebäude eingesetzt wurde. Die neue Anlage 4 gilt ab 01.01.2027:
| Energieträger | Primärenergiefaktor bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Strom | 1,8 | 1,5 |
| Biomasse (Holz) | 0,2 | 0,7 |
| Erdgas | 1,1 | nach Anlage 4 neu |
| Fernwärme | nach Anlage 4 | nach Anlage 4 |
Für den Klassenvergleich wird das Referenzgebäude mit einer Wärmeversorgung mit dem Faktor 0,7 angesetzt. Die Folge: Ein Gebäude, das sich 2026 rechnerisch günstig darstellt, kann 2027 anders liegen, ohne dass sich baulich etwas geändert hat. Das ist kein Mangel, sondern die Wirkung neuer Rechenregeln.
Beachten Sie: Primärenergie ist nicht dasselbe wie Ihre Stromrechnung. Der Faktor sagt nichts über den Strompreis, nur über die Bewertung im Ausweis.
Was ändert sich 2027 beim Thema Treibhausgase?
Der Ausweis wird zum Klimadokument. Nach § 85 neu enthält er künftig 31 Pflichtangaben, darunter die Endenergie in Megawattstunden pro Jahr, den Anteil erneuerbarer Energien und die Treibhausgasemissionen. Die Umrechnung steht in Anlage 9 neu.
Für Nichtwohngebäude kommt die Skala A bis G dazu. Sie misst, wie Ihr errechneter Primärenergiebedarf zum Bedarf des Referenzgebäudes steht:
| Klasse | Primärenergiereferenzfaktor |
|---|---|
| A | höchstens 1,0 und nur Nullemissionsgebäude |
| B | über 1,0 |
| C | über 1,48 |
| D | über 1,97 |
| E | über 2,46 |
| F | über 2,95 |
| G | über 3,5 |
Wichtig für alle, die mit Gas oder Öl heizen: Klasse A ist nur für Nullemissionsgebäude erreichbar, also ohne fossile Emissionen am Standort. Das ist eine Eigenschaft des Gebäudes, kein Preisaufschlag. Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, sagen wir Ihnen in der Vorprüfung. Mehr zur Skala unter Energieeffizienzklassen und Referenzgebäude.
Was bedeutet die Sanierungspflicht ab 2030 für die Energiekosten?
Sie setzt ein Mindestniveau. Nach § 40 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung darf der Jahres-Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache. Die Gesetzesbegründung nennt dafür ungefähr die schlechtesten 16 Prozent beziehungsweise 26 Prozent des Bestands.
Das hat zwei Seiten. Wer darüber liegt, muss handeln. Wer darunter liegt, hat Zeit, aber keine Garantie, dass die Betriebskosten dauerhaft niedrig bleiben.
Es gibt Erleichterungen. Als erfüllt gilt die Anforderung zum Beispiel bei Baujahr ab 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Wärmepumpe oder Biomasse sowie bei Fernwärme. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler, Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, Unzumutbarkeit sowie Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf.
Ein Punkt, der oft verwechselt wird: Der Energieausweis löst die Pflicht nicht aus. Der Nachweis nach § 41 ist nur auf Verlangen der Behörde zu führen. Verstöße sind eine Ordnungswidrigkeit. Mehr dazu im Ratgeber Mindeststandards für Nichtwohngebäude.
Welche niedersächsischen Gebäudetypen sind besonders betroffen?
Es kommt auf die Energiestruktur an, nicht auf den Standort. Drei Beispiele aus Niedersachsen zeigen, wie unterschiedlich die Kostenfrage ausfällt. Die Fälle sind typisiert, keine Kundenfälle.
Kühllager im Landkreis Vechta. Im Oldenburger Münsterland ist die Ernährungswirtschaft stark. Ein Kühllager hat vor allem Strombedarf für die Kälte. Der CO2-Preis auf Brennstoffe spielt dort eine kleinere Rolle, die Stromseite eine größere. Dass der Faktor für Strom ab 2027 von 1,8 auf 1,5 sinkt, wirkt direkt in die Bewertung hinein. Mehr zum Gebäudetyp in unserem Ratgeber Lagerhalle.
Landwirtschaftsnahe Gewerbehalle im ländlichen Raum. Der Gesetzgeber nimmt landwirtschaftliche Gebäude und Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf von der Pflicht nach § 40 aus. Ob Ihre Halle darunter fällt, hängt von der Nutzung und vom Energiebedarf ab. Pauschal gilt es nicht.
Autohaus oder Zuliefererwerkstatt um Braunschweig und Wolfsburg. Große Verglasung in der Ausstellung, Werkstatt mit Torluftverlust und Druckluft. Die Bilanz hängt vom Zusammenspiel von Wärme und Strom ab, und genau das zeigt die zonenweise Rechnung nach DIN 18599. Siehe Autohaus und Werkstatt.
Dazu kommt Landesrecht: Nach § 32a der Niedersächsischen Bauordnung gilt seit 01.01.2025 bei Neubauten mit mindestens 50 m² Dachfläche eine Solarpflicht für mindestens 50 Prozent der Dachfläche, auch bei Aufstockung, Anbau oder Erneuerung der Dachhaut. Bei neuen offenen Parkplätzen mit mehr als 25 Einstellplätzen gilt sie über der Stellplatzfläche. Wer eigenen Solarstrom erzeugt, senkt seinen Netzbezug. Das ist ein Kostenhebel, der unabhängig vom CO2-Preis wirkt.
Wie finden Sie heraus, wo Ihr Gebäude Energie verliert?
Mit drei Zahlen, die jeder Eigentümer in der Hand hat: Jahresverbrauch Wärme, Jahresverbrauch Strom und Nettogrundfläche. Daraus ergibt sich eine erste Einordnung. Alles Weitere liefern die Unterlagen: Baujahr, Heizungstyp, Dämmstand, Lüftung und Beleuchtung.
Das braucht der Bedarfsausweis. Er zeigt Ihnen anschließend:
- wo das Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt,
- welche Maßnahmen im Gebäude am meisten bringen,
- welcher Energieträger die Bilanz trägt oder belastet.
Die Modernisierungsempfehlungen sind im Festpreis enthalten. Wie ein Gewerbeobjekt typischerweise aufgebaut ist, lesen Sie unter Zonierung von Nichtwohngebäuden.
Wie rechnen Sie Ihre jährlichen Energiekosten selbst nach?
Mit einer einfachen Formel, ohne dass wir einen Preis erfinden müssen: Jahresverbrauch in Kilowattstunden mal Arbeitspreis, plus Grundpreise, plus Abgaben. Das gilt getrennt für Wärme und Strom. Der CO2-Preis steckt beim fossilen Brennstoff bereits im Arbeitspreis oder wird auf der Rechnung ausgewiesen.
Ein Beispiel mit Platzhaltern: Verbraucht Ihre Halle 200.000 kWh Gas im Jahr, multiplizieren Sie diese Menge mit Ihrem Gas-Arbeitspreis. Senkt eine Maßnahme den Verbrauch um ein Viertel, sinkt die Rechnung um ein Viertel des Arbeitspreisanteils. Der CO2-Anteil schrumpft im selben Verhältnis mit, weil er an der verbrannten Menge hängt.
Daraus folgt eine nüchterne Regel: Die Maßnahme mit der größten Einsparung in Kilowattstunden hilft auch gegen steigende CO2-Kosten am meisten. Welche das ist, zeigt der Bedarfsausweis zonenweise. Prüfen Sie bei Verglasung, Lüftung und Beleuchtung zuerst, wo die Zahlen am größten sind. Lesen Sie dazu Lüftungskonzept und Beleuchtung im Energieausweis.
Wie wirkt das in den Häfen und im Hamburger und Bremer Umland?
Dort steht Logistik, und Logistik heißt große Flächen mit wenig Wärmebedarf, oft sogar nur Frostschutz. Eine Lagerhalle in Hafennähe in Wilhelmshaven oder Emden hat meist einen anderen Kostenschwerpunkt als ein Büro: Torverluste, Beleuchtung und Ladetechnik. Im Umland von Hamburg und Bremen, etwa auf den Flächen entlang der A1 und A7, werden Hallen häufig für neue Mieter umgebaut. Mit dem Mietwechsel kommt der Ausweis, und mit ihm die Frage, welche Technik sich rechnet.
Hinzu kommt die Offshore- und Windwirtschaft an der Küste. Ihre Betriebsgebäude haben oft moderne Technik, aber die Standorte sind stark vom Seeklima beeinflusst. Das wirkt auf Heizbedarf und Feuchte. Ein Ausweis bildet das über die Normklimadaten ab, nicht über Ihre tatsächlichen Verbrauchsspitzen.
Was gilt für Büros, Messe und Verwaltung in Hannover?
Bürogebäude haben meist einen hohen Strom- und einen mittleren Wärmeanteil. Bei Gebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren ist der Sanierungsbedarf im Bestand laut der Landesrecherche erheblich. Bei diesen Gebäuden kann die Grenze nach § 40 ab 2030 relevant werden, wenn sie weder die Erfüllungsfiktion erreichen noch unter eine Ausnahme fallen.
Für Eigentümer in Hannover heißt das: Ausweis, Verbrauchsdaten und Technikbestand zusammenlegen und prüfen, ob eine Wärmepumpe oder Fernwärme die Bilanz verändert. Beides gilt nach dem Gesetz als Erfüllung, sofern die Anlage überwiegend die Wärme liefert. Hannover steht in unserer Region unter Bedarfsausweis Hannover.
Wie ist die Rechtslage, und welcher Ausweis passt?
Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer von Nichtwohngebäuden zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Nichtwohngebäude haben bis dahin keine Effizienzklasse. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht: Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig, ebenso bei Verlängerung eines Vertrags. Wir empfehlen bei Gewerbe ohnehin den Bedarfsausweis, bei Wohngebäuden immer.
Kosten und Rahmen: Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, ohne Vor-Ort-Termin. Mischgebäude: bis 31.12.2026 zwei Ausweise im Paket für 899 Euro, ab 2027 ein Ausweis mit Zonen.
Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen oder einen falschen Ausweis hat, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro (§ 108 GModG).
Was ist Ihr nächster Schritt?
Schicken Sie uns, was Sie haben: Grundrisse, Baujahr, Angaben zur Heizung und die Energierechnungen. Wir erledigen den Rest. Vorab sagen wir Ihnen kostenlos, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.
Starten Sie die kostenlose Vorprüfung oder rechnen Sie zuerst mit dem Bedarfsausweis-Rechner. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Das Produkt im Überblick: Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der CO2-Preis pro Tonne, und was kostet er mich?
Eine Zahl nennen wir hier bewusst nicht. Der Preis wird politisch festgelegt und ändert sich laufend. Auf Ihrer Gas-, Öl- oder Flüssiggasrechnung steht, was Sie zahlen. Das ist die verlässliche Quelle, nicht ein Ratgeber.
Ändert der Energieausweis meine Betriebskosten?
Nein. Er verändert keine Rechnung. Er macht sichtbar, wo der Energiebedarf liegt und welche Maßnahmen ihn senken würden. Gespart wird erst durch die Umsetzung.
Bekomme ich ab 2027 automatisch eine schlechte Klasse, wenn ich mit Gas heize?
Nicht automatisch, aber Klasse A ist nur für Nullemissionsgebäude möglich, also ohne fossile Emissionen am Standort. Wie Ihr Gebäude abschneidet, hängt vom Vergleich mit dem Referenzgebäude ab, nicht allein vom Brennstoff.
Gilt die Sanierungspflicht ab 2030 für jedes Gewerbegebäude?
Nein. Sie betrifft Nichtwohngebäude oberhalb eines Grenzwerts, mit mehreren Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler und Landwirtschaftsgebäude mit niedrigem Energiebedarf. Der Ausweis allein löst sie nicht aus.
Warum zählt Strom im Ausweis anders als in meiner Stromrechnung?
Der Ausweis rechnet mit Primärenergiefaktoren, die auch die Energie für Erzeugung und Transport einbeziehen. Ihre Rechnung zeigt dagegen nur gelieferte Kilowattstunden mal Preis.
Muss ich mein 2026 ausgestelltes Dokument wegen der neuen Faktoren ersetzen?
Nein. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig. Es gibt keine Austauschpflicht und kein Umschreiben auf die neuen Klassen.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
