Recht & Pflichten
Welche Mindeststandards gelten ab 2030 für Nichtwohngebäude?
Die Mindeststandards stehen in § 40 GModG: Ab 01.01.2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf eines bestehenden Nichtwohngebäudes höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes betragen, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache. Das Gesetz gilt ab 01.01.2027 und kennt Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Entscheidend ist also ein Verhältnis, das sich berechnen lässt.
Zwei Zahlen entscheiden, ob ein Nichtwohngebäude ab 2030 auffällt: 3,5 und 2,95. Sie klingen abstrakt, lassen sich aber an jedem Gebäude nachrechnen. Dieser Ratgeber erklärt, was die Zahlen messen, wie das Referenzgebäude entsteht und was sie für Eigentümer in Niedersachsen bedeuten, vom Hafenlager bis zur Klinik.
Was sind Mindeststandards, und wo stehen sie im Gesetz?
Mindeststandards sind Höchstwerte für den Energiebedarf bestehender Nichtwohngebäude; sie stehen in § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) unter der Überschrift „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude“.
Die Novelle vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Der neue Name und der Heizungsteil gelten seit dem 29. Juli 2026. Das neue Energieausweisrecht mit § 40 und § 41 tritt am 1. Januar 2027 in Kraft. Es gibt keine sechsmonatige Übergangsfrist.
Hinter dem deutschen Gesetz steht die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275). Fachleute sagen auch MEPS, Minimum Energy Performance Standards. Das Prinzip: Die energetisch schwächsten Gebäude sollen zuerst besser werden. Welche das sind, legt das Gesetz nicht als Liste fest, sondern als Rechenregel.
Was bedeuten 3,5 und 2,95 in der Praxis?
Ein Gebäude darf ab 2030 nicht mehr als das 3,5-fache und ab 2033 nicht mehr als das 2,95-fache dessen verbrauchen, was ein baugleiches Referenzgebäude rechnerisch brauchen würde.
Gemessen wird der Jahres-Primärenergiebedarf, geteilt durch den des Referenzgebäudes. Ein Zahlenspiel verdeutlicht das, ohne ein reales Gebäude zu meinen:
| Annahme | Referenzgebäude | Ihr Gebäude (angenommen) | Verhältnis | 2030 (max. 3,5) | 2033 (max. 2,95) |
|---|---|---|---|---|---|
| Fiktiver Fall A | 100 | 250 | 2,5 | eingehalten | eingehalten |
| Fiktiver Fall B | 100 | 310 | 3,1 | eingehalten | überschritten |
| Fiktiver Fall C | 100 | 380 | 3,8 | überschritten | überschritten |
Die Einheit spielt keine Rolle, es zählt das Verhältnis. Ein Gebäude, das in Fall B zweimal so viel Fläche hat, bleibt trotzdem bei 3,1: Größe verschiebt die absolute Zahl, nicht den Quotienten. Fall B ist der interessante: Er besteht 2030, fällt aber 2033 durch. Wer 2030 gerade noch durchkommt, hat drei Jahre Zeit, nicht unendlich viele.
Die Gesetzesbegründung schätzt, dass die Stufe 2030 ungefähr die schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude trifft, im Wesentlichen Klasse G, die Stufe 2033 ungefähr 26 Prozent, die Klassen F und G. Das sind Größenordnungen, keine Garantie für Ihr Gebäude.
Wie entsteht das Referenzgebäude, mit dem ich verglichen werde?
Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling: gleiche Geometrie, gleiche Nutzfläche, gleiche Ausrichtung und gleiche Nutzung, aber mit normierter Hülle und normierter Technik.
Das hat zwei Konsequenzen. Erstens vergleichen Sie sich nicht mit dem Nachbarn, sondern mit einer Version Ihres eigenen Gebäudes in gutem Zustand. Eine große Halle und ein kleines Büro haben deshalb unterschiedliche absolute Werte und doch dieselbe Grenze im Verhältnis.
Zweitens hängt das Ergebnis an der Berechnungsgrundlage. Ab 2027 rechnet der Bedarfsausweis nach DIN/TS 18599:2025-10 (bisher DIN V 18599:2018-09). Für den Klassenvergleich wird die Wärmeversorgung des Referenzgebäudes mit einem Primärenergiefaktor von 0,7 angesetzt. Ein identisches Gebäude kann deshalb nach neuem Recht eine andere Klasse bekommen, als ein Ausweis von 2026 ausweisen würde. Wie ein Referenzgebäude aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Referenzgebäude im Detail.
Wie hängen Mindeststandards und Effizienzklassen zusammen?
Die Grenzen 2,95 und 3,5 sind zugleich die Klassengrenzen von F und G auf der neuen Skala A bis G für Nichtwohngebäude, die erst für Ausweise ab 01.01.2027 gilt.
| Klasse (ab 01.01.2027) | Verhältnis zum Referenzgebäude | Bezug zu § 40 |
|---|---|---|
| A | höchstens 1,0, nur Nullemissionsgebäude | unter beiden Grenzwerten |
| B | über 1,0 | unter beiden Grenzwerten |
| C | über 1,48 | unter beiden Grenzwerten |
| D | über 1,97 | unter beiden Grenzwerten |
| E | über 2,46 | unter beiden Grenzwerten |
| F | über 2,95 | über dem Wert für 2033 |
| G | über 3,5 | über dem Wert für 2030 und 2033 |
Zwei Klarstellungen. Bis 31.12.2026 haben Nichtwohngebäude keine Effizienzklasse; ein 2026 ausgestellter Ausweis bleibt aber zehn Jahre gültig und wird nicht auf A bis G umgeschrieben. Und: Eine Klasse F oder G ist ein Warnsignal, aber noch keine Sanierungspflicht. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, hängt an Stichtag, Grenzwert und Ausnahmen. Die Pflicht im Überblick steht im Ratgeber Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude, die Klassenlogik unter Energieeffizienzklassen.
Welche Gebäude erfüllen den Mindeststandard automatisch?
Vier Fälle gelten als erfüllt: Baujahr ab 1996, Wärmeschutz auf WSchV-95-Niveau, überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse als Wärmeerzeuger oder Fernwärmeanschluss.
Für niedersächsische Eigentümer ist besonders interessant, dass die Fiktionen unabhängig vom berechneten Wert gelten. Eine Logistikhalle im Hinterland von Bremen oder Hamburg, die nach 1996 gebaut wurde, ist damit durch, ohne dass jemand rechnet. Umgekehrt hilft einer Gewerbehalle aus den 1970er Jahren mit Gasheizung nur eine Berechnung oder eine der gesetzlichen Ausnahmen.
Von der Pflicht ausgenommen sind außerdem Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung, Baudenkmäler, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude, Verteidigungsgebäude des Bundes und Unzumutbarkeit. Jede Ausnahme ist Einzelfall. Die Gebäudeart allein beantwortet sie nicht. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, sollte sie dokumentieren können: Betriebsaufgabe mit Datum, Nutzungsänderung mit Genehmigung, Denkmalstatus mit Eintragung. Eine Absicht ohne Beleg wird bei einer Nachweisforderung nach § 41 kaum helfen.
Welche Stellschrauben verändern das Verhältnis?
Heizung, Hülle, Lüftung und Beleuchtung bestimmen den Primärenergiebedarf; ab 2027 verschieben sich außerdem die Primärenergiefaktoren.
Welche Maßnahme sich lohnt, hängt vom Gebäude ab. Drei Punkte gelten für alle:
- Faktoren. Ab 01.01.2027 gilt für Strom ein Primärenergiefaktor von 1,5 (bisher 1,8), für Biomasse 0,7 (bisher 0,2). Eine Wärmepumpe profitiert, eine Holzheizung wird in der Rechnung schlechter bewertet. Als Erfüllungsfiktion bleibt die überwiegende Beheizung mit Biomasse für § 40 dennoch erhalten.
- Zonen. Der Bedarfsausweis rechnet nach Nutzungszonen. Beheizte Büro- und Verkaufszonen können den Wert dominieren, auch wenn das Gebäude insgesamt viele unbeheizte Flächen hat. Warum das so ist, steht im Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden.
- Belege. Fehlen Angaben zu Dämmung, Fenstern oder Heizung, setzt die Berechnung vorsichtige Werte für das Baujahr an. Rechnungen, Pläne und Fotos machen aus Annahmen Fakten.
Konkrete Zahlenwerte für einzelne Maßnahmen nennen wir hier bewusst nicht. Sie hängen vom Gebäude ab und gehören in eine Berechnung, nicht in einen Ratgeber.
Wie sieht das für Gewerbe in Niedersachsen aus?
Die Spannweite reicht vom Hafenlager bis zur Klinik, und jede Branche stellt eine andere Frage an § 40.
- Häfen und Logistik. In Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven stehen Hallen unterschiedlichen Alters, viele davon kaum beheizt. Bei kaum beheizten Lagerhallen kann schon der Anwendungsbereich entfallen (§ 2 Abs. 2 Nr. 9 GModG: Solltemperatur unter 12 Grad oder weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt); ein beheizter Büro- und Sozialtrakt spricht dagegen. Im Hinterland von Hamburg und Bremen ist der Hallenbestand jünger, was die Baujahr-Regel begünstigt.
- Ernährungswirtschaft im Oldenburger Münsterland. Ein Kühllager im Landkreis Vechta ist bilanziell ein eigener Fall: Kühlen und Heizen spielen gegeneinander. Ob eine Ausnahme greift, hängt vom Einzelfall ab.
- Automobil um Wolfsburg und Salzgitter. Zulieferbetriebe und Autohäuser haben Hallen mit Werkstattnutzung, Ausstellungsflächen und Büros unter einem Dach. Ein Autohaus in Braunschweig mit großer Glasfront ist ein typischer Fall für mehrere Zonen mit sehr unterschiedlichem Bedarf.
- Kliniken und Praxen. Kliniken und Praxisgebäude sind Nichtwohngebäude und fallen nicht automatisch unter eine Ausnahme. Eine Praxis in Lüneburg, die auf Wärmepumpe umgestellt hat, gilt als erfüllt; ein Klinikgebäude mit gewachsener Bausubstanz braucht eine Berechnung.
- Hannover als Messe- und Verwaltungsstandort. Bürobestand aus verschiedenen Jahrzehnten, teils mit Fernwärme. Wer angeschlossen ist, gilt als erfüllt.
Zu Landesrecht: § 40 ist Bundesrecht. Eine niedersächsische Regelung, die darüber hinausgeht, ist uns nicht bekannt. Die Bauaufsicht Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises klärt Besonderheiten im Einzelfall. Förderung ist ein eigenes Thema und steht hier nicht zur Debatte.
Welche Termine stehen bis 2033 im Kalender?
Sechs Termine zählen: Verkündung am 28.07.2026, Heizungsteil am 29.07.2026, Ausweisrecht und § 40 am 01.01.2027, Lebenszyklusbilanz für große Neubauten ab 2028, erste Stufe 2030, zweite Stufe 2033.
| Datum | Was passiert | Für wen |
|---|---|---|
| 28.07.2026 | Verkündung BGBl. 2026 I Nr. 226 | alle |
| 29.07.2026 | Artikel 1 in Kraft: Umbenennung in GModG, Heizungsteil | alle |
| 01.01.2027 | Neues Energieausweisrecht, § 40 und § 41 in Kraft, Klassen A bis G für Nichtwohngebäude | Nichtwohngebäude, Mischgebäude |
| 01.01.2028 | Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz für neue Gebäude über 1.000 m² | Neubau |
| 01.01.2030 | Mindeststandard Stufe 1: höchstens das 3,5-fache | bestehende Nichtwohngebäude |
| 01.01.2030 | Lebenszyklusbilanz für alle Neubauten | Neubau |
| 01.01.2033 | Mindeststandard Stufe 2: höchstens das 2,95-fache | bestehende Nichtwohngebäude |
Parallel gilt die Ausweispflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing, ab 2027 auch bei Verlängerung eines solchen Vertrags. Fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung: bis 10.000 €, Nichtvorlage bei Besichtigung oder Nichtübergabe: bis 5.000 € (§ 108 GModG). Bis 31.12.2026 haben Sie bei Nichtwohngebäuden die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis; ab 01.01.2027 gibt es nur noch den Bedarfsausweis. Bei Gewerbe empfehlen wir den Bedarfsausweis, weil er das Gebäude beschreibt und nicht die Gewohnheiten der letzten Nutzer.
Was können Sie jetzt tun?
Lassen Sie sich kostenlos vorab sagen, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.
Die kostenlose Vorprüfung nennt Ihnen, was wir für Ihren Ausweis brauchen und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 EUR Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Alle Preise sind Endpreise; als Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen wir keine Umsatzsteuer aus. Seit 2018 erstellen wir Energieausweise, 100 % digital, ohne Vor-Ort-Termin, Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen.
Wer erst einen Überblick will, nutzt den Rechner. Der Bedarfsausweis bildet dabei nicht nur die heutige Lage ab, sondern enthält auch Modernisierungsempfehlungen, an denen Sie die Reihenfolge Ihrer Investitionen ausrichten können, bevor 2030 näher rückt. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Geld-zurück-Garantie inklusive.
Häufige Fragen
Ist ein Mindeststandard dasselbe wie eine Effizienzklasse?
Nein, aber die Zahlen sind verwandt. Die Klassen A bis G gibt es für Nichtwohngebäude erst ab 01.01.2027. Klasse G beginnt über dem 3,5-fachen, Klasse F über dem 2,95-fachen des Referenzgebäudes. Die Pflicht hängt aber am Grenzwert, am Stichtag und an den Ausnahmen, nicht an der Klasse.
Welche Gebäude sind von den Mindeststandards ausgenommen?
Ausgenommen sind unter anderem Abriss, Betriebsaufgabe, Nutzungsänderung, umfassende Sanierung, Baudenkmäler, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude, Verteidigungsgebäude des Bundes und Fälle der Unzumutbarkeit.
Gelten die Mindeststandards auch für Wohngebäude?
Nein. Für Wohngebäude gibt es keine individuelle Sanierungspflicht nach Klasse. Die EU-Richtlinie verlangt dort nur Bestandsziele für den Gesamtbestand. Bei Mischgebäuden lohnt der Blick auf die Nutzung, weil ab 2027 ein Ausweis mit Zonen erstellt wird.
Wie belege ich, dass mein Gebäude den Wert einhält?
Auf Verlangen der Behörde nach § 41 GModG, in der Praxis meist mit einem Bedarfsausweis, der den Primärenergiebedarf ausweist. Ein Verbrauchsausweis zeigt kein Verhältnis zum Referenzgebäude und ist für Nichtwohngebäude ab 2027 ohnehin nicht mehr zulässig.
Was ändert sich bei den Primärenergiefaktoren?
Ab 01.01.2027 sinkt der Faktor für Strom von 1,8 auf 1,5, der für Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7. Das verschiebt die Rechnung für Gebäude mit Wärmepumpe oder Holzheizung.
Kann ich vor dem Verkauf wissen, ob mein Gebäude 2030 betroffen wäre?
Ja. Die kostenlose Vorprüfung zeigt, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Die verbindliche Zahl liefert der Bedarfsausweis.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
