Technik & Berechnung
Welche Energieeffizienzklasse bekommt mein Gewerbegebäude in Niedersachsen ab 2027?
Bis zum 31. Dezember 2026 hat ein Nichtwohngebäude keine Effizienzklasse. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Skala A bis G: Maßstab ist das Verhältnis Ihres Primärenergiebedarfs zu dem Ihres Referenzgebäudes, A bis 1,0 und nur als Nullemissionsgebäude, G über 3,5. Welche Klasse Ihr Gebäude voraussichtlich ergibt, zeigt erst die Berechnung nach DIN/TS 18599.
Hat mein Gewerbegebäude heute schon eine Energieeffizienzklasse?
Nein. Bis zum 31. Dezember 2026 kennt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) für Nichtwohngebäude keinen Buchstaben. Die Skala A+ bis H nach § 86 gilt in der heutigen Fassung nur für Wohngebäude.
Ein Ausweis für eine Halle in Cloppenburg, eine Praxis in Lüneburg oder ein Bürohaus in Hannover zeigt deshalb Kennwerte für Wärme und Strom, aber keine Klasse. Wer aus diesen Zahlen einen Buchstaben ableitet, rät. Das ist keine Spitzfindigkeit: Eine Klasse, die der Ausweis nicht trägt, taucht in keiner Anzeige auf und hält keinem Gespräch mit der Bank stand.
Bis zum 31. Dezember 2026 haben Eigentümer von Nichtwohngebäuden nach heutigem Recht die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis, weil er das Gebäude beschreibt und nicht die Gewohnheiten des letzten Mieters. Ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht, und für Nichtwohngebäude bleibt dann nur der Bedarfsausweis.
Wie wird aus dem Energiebedarf ein Buchstabe?
Durch einen Vergleich mit dem Referenzgebäude. Ab 2027 teilt die Berechnung den Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes durch den Primärenergiebedarf seines rechnerischen Zwillings, und das Ergebnis, der Verhältniswert, bestimmt die Klasse (§ 86 Abs. 4 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung).
Eine feste kWh-Grenze gibt es nicht. Dahinter steckt eine einfache Überlegung: Ein beheiztes Büro und eine kaum beheizte Lagerhalle sind kaum auf einer gemeinsamen Zahlenskala zu messen. Der Zwilling hat dieselbe Geometrie, dieselbe Nettogrundfläche, dieselbe Ausrichtung und dieselbe Nutzung wie Ihr Gebäude, aber eine vom Gesetz vorgegebene Hülle und Technik.
Ein Rechenbeispiel ohne Gebäude: Braucht Ihr Objekt doppelt so viel Primärenergie wie sein Zwilling, ist der Verhältniswert 2,0, und das ist Klasse D (über 1,97). Braucht es das Dreieinhalbfache, sind Sie an der Grenze zu G. Wie der Zwilling im Detail aufgebaut ist, steht im Ratgeber Das Referenzgebäude: der Maßstab im Bedarfsausweis.
Für die Einstufung wird die Wärmeversorgung des Zwillings immer mit dem Primärenergiefaktor 0,7 angesetzt. Das ist ein Rechenmaßstab, kein Hinweis auf eine bestimmte Heizung.
Welche Grenzwerte haben die Klassen A bis G?
Anlage 10a GModG setzt sieben Stufen: A bis 1,0 (nur als Nullemissionsgebäude), B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5. Die Grenzwerte sind amtlich und gelten bundesweit gleich.
| Klasse | Verhältniswert zum Referenzgebäude | Was das rechnerisch heißt |
|---|---|---|
| A | bis 1,0, nur Nullemissionsgebäude | höchstens so viel Primärenergie wie der Zwilling, und keine fossilen Emissionen am Standort |
| B | über 1,0 bis 1,48 | bis zum 1,48-Fachen des Zwillings |
| C | über 1,48 bis 1,97 | bis zum 1,97-Fachen |
| D | über 1,97 bis 2,46 | bis zum 2,46-Fachen |
| E | über 2,46 bis 2,95 | bis zum 2,95-Fachen |
| F | über 2,95 bis 3,5 | bis zum 3,5-Fachen |
| G | über 3,5 | mehr als das 3,5-Fache |
Eine Klasse „A+“ gibt es für Nichtwohngebäude nicht. Wer sie sucht, kennt die Wohngebäude-Skala.
Kann ein Bestandsgebäude überhaupt Klasse A erreichen?
Selten. Klasse A hat zwei Hürden: einen Verhältniswert von höchstens 1,0 und den Status Nullemissionsgebäude. Das Gesetz lässt in Klasse A nur Gebäude zu, die am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen (§ 86 Abs. 3 neu).
Das trennt die Gebäude ungewohnt scharf. Eine neue Halle mit Gaskessel kann rechnerisch glänzen und landet trotzdem in B. Eine gleich große Halle mit Wärmepumpe hat die Chance auf A. In einem Land, in dem rund um Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven laufend Hallen für Hafenlogistik und Windenergie entstehen, entscheidet die Wahl des Wärmeerzeugers damit früh über die spätere Anzeige.
Für Bestandsgebäude ist A in der Praxis kein Ziel, das sich lohnt zu jagen. Sinnvoller ist die Frage: Welchen Bedarf hat der heutige Zustand, und welcher Schritt senkt ihn am stärksten? Das beantwortet die Berechnung mit den Modernisierungsempfehlungen, die jeder Bedarfsausweis enthält.
Was ändert sich 2027 an der Berechnung selbst?
Die Rechenregeln werden angepasst. An die Stelle von DIN V 18599:2018-09 tritt DIN/TS 18599:2025-10, der Primärenergiefaktor für Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, der für Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7 (Anlage 4 neu).
Dasselbe Gebäude kann 2027 deshalb anders dastehen, als eine Rechnung von 2026 vermuten lässt. Ein Gewerbebau mit Wärmepumpe gewinnt durch den niedrigeren Stromfaktor. Eine Halle mit Holzkessel verliert einen Teil ihres bisherigen Rechenvorteils. Das betrifft nicht nur Neubauten: Auch ein 2026 vorbereiteter Bestandsfall sollte nicht mit dem Altmaßstab gelesen werden, sobald es um die Klasse geht.
Ausweise, die 2026 ausgestellt werden, bleiben davon unberührt. Sie gelten zehn Jahre, kein Umschreiben nötig.
Was heißt die Skala für Hallen, Praxen und Autohäuser in Niedersachsen?
Sie wirkt dort am stärksten, wo Niedersachsens Wirtschaft ihre Gebäude hat: in Logistik, Ernährung, Fahrzeugbau und Gesundheit. Die Klassen sind Bundesrecht und gelten überall gleich. Gebäude und Anlässe unterscheiden sich aber von Region zu Region.
Häfen und Hinterland. Rund um Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven stehen Lager, Werkstätten und Verwaltungsbauten, und im Hinterland von Hamburg und Bremen entlang der Autobahnen wachsen Logistikflächen. Viele davon sind große Hallen mit kleinem Büroteil. Hier entscheiden Anlagentechnik, Hallenhöhe und Beleuchtung über den Verhältniswert, weniger die Fassade.
Ernährungswirtschaft im Oldenburger Münsterland. In den Landkreisen Vechta und Cloppenburg prägen Verarbeitungs-, Lager- und Kühlbetriebe das Bild. Ein Kühllager mit Verladezone und Büroanbau besteht aus mehreren Nutzungen mit sehr unterschiedlichem Bedarf. Jede bekommt ihre Zone, und die Vorprüfung klärt, welche Bereiche als Gebäude gerechnet werden.
Automobil um Wolfsburg, Salzgitter und Braunschweig. Autohäuser, Zulieferhallen und Werkstätten haben große Glasflächen und hohe Räume, dazu Nutzungszeiten, die mit denen eines Büros nichts gemeinsam haben. Ein Autohaus in Braunschweig wird mit seinem eigenen Zwilling verglichen, nicht mit der Zulieferhalle in Salzgitter.
Landwirtschaftsnahe Gewerbehallen. Reine Ställe fallen unter die Ausnahmen des § 2 Abs. 2. Hofläden, Werkstätten, Lagerhallen für Handel und Direktvermarktung dagegen sind Nichtwohngebäude. Wohnt der Betriebsleiter im selben Haus, kann ein Mischgebäude vorliegen.
Kliniken und Praxen. Eine Arztpraxis in einem Altbau in Lüneburg hat andere Stellschrauben als ein Medizinzentrum aus den 1990er-Jahren: Raumlufttechnik, Beleuchtung und Heizung statt Dämmstärke.
Hannover als Messe- und Verwaltungsstandort. Hier mischen sich Gründerzeitbauten, Nachkriegsbestand und Neubauten. Gerade im Altbestand der 1960er bis 1980er Jahre lohnt der Blick auf die Anlagentechnik, bevor über die Hülle gesprochen wird.
Ist Klasse F oder G in Niedersachsen eine Sanierungspflicht?
Nein, der Buchstabe allein löst keine Pflicht aus. Die Renovierungsanforderungen stehen in § 40 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung und knüpfen an Stichtage und Gebäudemerkmale, nicht an die Klasse.
Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude darf der Jahres-Primärenergiebedarf ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen. Die Gesetzesbegründung nennt dafür die ungefähr schlechtesten 16 und 26 Prozent des Bestands. Als erfüllt gilt die Pflicht unter anderem bei Baujahr ab 1996, bei Gebäudehülle auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme.
Dazu kommen Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler, für Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf und für kleine freistehende Gebäude. Der Ausweis selbst löst die Pflicht nicht aus. Einen Nachweis nach § 41 verlangt die Behörde nur im Einzelfall. Das Ordnungswidrigkeitenrecht greift erst bei einem Verstoß gegen § 40. Den Weg durch Stichtage und Ausnahmen beschreibt der Ratgeber Sanierungspflicht.
Was steht ab 2027 in der Anzeige, und was riskiert, wer es vergisst?
Liegt bei einer kommerziellen Anzeige ein Ausweis vor, gehört ab 2027 die Effizienzklasse zu den Pflichtangaben nach § 87 GModG: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Klasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für Ausweise von 2026 gelten die bisherigen Angaben nach § 112 weiter, eine Klasse ist dort nicht vorgesehen.
Fehlt der Ausweis bei Verkauf oder Vermietung ganz oder ist er falsch, sieht § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro vor. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro. Für Makler ist die Abmahnung oft das größere Risiko: Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass sie für Pflichtangaben selbst haften (I ZR 232/16).
Ab 2027 wird zudem schon die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags zum Anlass, den Ausweis vorzulegen. Wer in Niedersachsen eine Gewerbeeinheit mit auslaufendem Mietvertrag hält, prüft deshalb jetzt das Datum seines Ausweises.
Was können Sie vor dem Jahreswechsel klären?
Drei Dinge reichen. Erstens: Liegt ein gültiger Ausweis vor, und wann wurde er ausgestellt? Zweitens: Gibt es 2027 einen Anlass, also Verkauf, Neuvermietung oder Vertragsverlängerung? Drittens: Womit wird geheizt, und wie alt ist die Anlage? Ein Foto vom Typenschild genügt als Start.
Mehr braucht die kostenlose Vorprüfung nicht. Wir sagen Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, was noch fehlt und ob ein neuer Ausweis nötig ist. Alles läuft per Telefon, E-Mail und Fotos, ohne Vor-Ort-Termin.
Der Bedarfsausweis für Ihr Nichtwohngebäude nach DIN V 18599 kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er gilt zehn Jahre und liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen bei Ihnen. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Eine Geld-zurück-Garantie gilt.
Wer eine Halle, ein Lager oder eine Gewerbeeinheit besitzt, findet Hinweise zu Lagerbauten im Ratgeber Lagerhalle. Alles zum Ausweis finden Sie unter Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude, die Fristen im Überblick unter Energieausweis-Pflicht ab 2027.
Ihr nächster Schritt: Kostenlose Vorprüfung anfordern. Lieber direkt sprechen? Anruf oder WhatsApp: 0152 060 777 67.
Häufige Fragen
Ist ein Lager mit Kühlbereich anders zu bewerten als eine einfache Halle?
Ja, in der Berechnung bekommt jeder Bereich mit eigener Nutzung eine eigene Zone, und das Referenzgebäude übernimmt diese Aufteilung. Welche Bereiche als Gebäude gerechnet werden und welche nicht, klärt die kostenlose Vorprüfung, bevor Sie bestellen.
Wird mein Ausweis von 2026 mit der neuen Skala neu bewertet?
Nein. Ein ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre, auch ohne Buchstabenklasse. Ein Umschreiben auf A bis G gibt es nicht, und der Jahreswechsel macht den Ausweis nicht ungültig.
Zählt eine Photovoltaikanlage auf dem Hallendach für Klasse A?
Allein nicht. Klasse A verlangt zwei Dinge zugleich: einen Verhältniswert von höchstens 1,0 und den Status Nullemissionsgebäude, also keine Emissionen aus fossiler Energie am Standort. Wie sich eine Anlage im Einzelfall auf den Primärenergiebedarf auswirkt, ergibt die Berechnung.
Welche Skala gilt für ein Haus mit Hofladen und Wohnung?
Für Mischgebäude folgt die Skala aus der überwiegenden Nutzung: überwiegend Wohnen A+ bis H, überwiegend Gewerbe A bis G. Bis Ende 2026 werden Wohn- und Nichtwohnteil noch mit zwei Ausweisen erfasst, ab 2027 mit einem Ausweis in Zonen.
Gilt in Niedersachsen eine eigene Skala oder eine Landesregel zur Klasse?
Nein. Die Klassen stehen im Bundesrecht und gelten in ganz Deutschland gleich. Das Land ist über die Bauaufsicht für den Vollzug zuständig, die Grenzwerte setzt es nicht.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
