Technik & Berechnung
Was ist das Referenzgebäude, und warum entscheidet es über Ihre Klasse?
Das Referenzgebäude ist ein rechnerischer Zwilling Ihres Nichtwohngebäudes: gleiche Geometrie, Nettogrundfläche, Ausrichtung und Nutzung, aber Hülle und Technik nach gesetzlichen Vorgaben (Anlage 2 GModG). Ihr Gebäude wird an diesem Zwilling gemessen. Ab 2027 ergibt das Verhältnis beider Primärenergiebedarfe die Klasse A bis G.
Was ist ein Referenzgebäude im Energieausweis?
Es ist der rechnerische Zwilling Ihres Gebäudes. Das Gesetz beschreibt ihn als ein Gebäude mit der gleichen Geometrie, Nettogrundfläche, Ausrichtung und Nutzung, einschließlich der Anordnung der Nutzungseinheiten, dessen technische Ausführung der Anlage 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) entspricht (§ 18 Abs. 1 in der heutigen Fassung).
Man kann es sich vorstellen wie ein Foto, das man zweimal entwickelt: Die Form bleibt gleich, nur der Inhalt wird auf Gesetzesniveau gesetzt. Ihr Gebäude wird dann nicht an einer Zahl gemessen, die jemand für alle Nichtwohngebäude festgelegt hat, sondern an sich selbst in einer Idealversion. Das gilt für die Halle in Emden genauso wie für die Praxis in Lüneburg.
Es ist wichtig, das Referenzgebäude nicht mit einem Vorbildgebäude zu verwechseln. Es steht nirgends. Es existiert nur in der Berechnung nach DIN V 18599, ab 2027 nach DIN/TS 18599:2025-10.
Wofür braucht der Bedarfsausweis diesen Zwilling?
Für den Maßstab. Heute dient er vor allem im Neubau als Anforderungswert: Ein zu errichtendes Nichtwohngebäude darf höchstens das 0,55-Fache des Primärenergiebedarfs seines Referenzgebäudes haben (§ 18 Abs. 1 in der heutigen Fassung). Ab 2027 kommt eine zweite Aufgabe hinzu: Das Verhältnis zum Zwilling bestimmt die Effizienzklasse A bis G (§ 86 Abs. 4 neu).
Dazu gehört die Pflichtangabe im Ausweis. Nach § 85 neu muss der Ausweis bei Nichtwohngebäuden den Verhältniswert des errechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes enthalten. Der Zwilling wird damit für jeden, der den Ausweis liest, nachvollziehbar.
Bis zum 31. Dezember 2026 gilt für Nichtwohngebäude noch das alte Recht: Sie haben keine Klasse und dürfen zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Wir empfehlen bei Gewerbe den Bedarfsausweis. Ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht, und für Nichtwohngebäude bleibt nur noch der Bedarfsausweis. Dort gehört das Referenzgebäude zur Rechnung.
Was ist beim Zwilling gleich, und was gibt das Gesetz vor?
Gleich bleiben alle Merkmale, die Sie nicht ändern können, ohne das Gebäude zu verändern: Geometrie, Nettogrundfläche, Ausrichtung, Nutzung und die Anordnung der Nutzungseinheiten. Vorgegeben werden Bauteilqualität und Anlagentechnik nach Anlage 2.
Die folgende Tabelle zeigt eine Auswahl der Hüllvorgaben aus Anlage 2 (Nichtwohngebäude). Sie unterscheiden nach der Raum-Solltemperatur im Heizfall.
| Bauteil | Referenzwert bei 19 °C und mehr | Referenzwert bei 12 bis unter 19 °C |
|---|---|---|
| Außenwand | U = 0,28 W/(m²·K) | U = 0,35 W/(m²·K) |
| Dach, oberste Geschossdecke | U = 0,20 W/(m²·K) | U = 0,35 W/(m²·K) |
| Wand gegen Erdreich, Bodenplatte | U = 0,35 W/(m²·K) | U = 0,35 W/(m²·K) |
| Fenster, Fenstertüren | Uw = 1,3 W/(m²·K) | Uw = 1,9 W/(m²·K) |
| Vorhangfassade | U = 1,4 W/(m²·K) | U = 1,9 W/(m²·K) |
| Außentüren, Tore | U = 1,8 W/(m²·K) | U = 2,9 W/(m²·K) |
| Wärmebrückenzuschlag | 0,05 W/(m²·K) | 0,1 W/(m²·K) |
| Gebäudedichtheit | Kategorie I | Kategorie I |
Beim Wärmeerzeuger verlangt die ab 2027 geltende Anlage 2 einen technologieneutralen Referenzerzeuger mit einem Gesamt-Primärenergiefaktor von 0,75 bis Ende 2029 und 0,70 ab 2030. Für die Einstufung in die Klasse nach § 86 Abs. 4 wird die Wärmeversorgung des Zwillings abweichend davon immer mit 0,7 angesetzt.
Der Zwilling hat damit keine Heizung, die es zu kaufen gäbe. Er ist ein Rechenmodell, das Technik und Hülle auf einen einheitlichen Gesetzesstand bringt.
Warum ist die Raum-Solltemperatur der Schlüssel für Hallen?
Weil sie bestimmt, wie streng der Zwilling ist. Eine Halle, die nur auf 12 bis unter 19 Grad gehalten wird, bekommt einen Zwilling mit schwächeren Bauteilwerten als ein beheiztes Büro (siehe Tabelle: Außenwand 0,35 statt 0,28, Fenster 1,9 statt 1,3).
Das klingt nach Kleinigkeit, verändert aber die Rechnung stark. Ein Lager im Hinterland von Hamburg oder Bremen, das nur auf moderate Temperaturen geheizt wird, wird mit einem anderen Zwilling verglichen als der Bürotrakt am Hallenkopf. Und beide stecken im selben Gebäude. Deshalb bildet die Berechnung dafür Zonen. Wie viele Zonen sinnvoll sind und wo die Grenzen verlaufen, behandelt der Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden.
Unser Festpreis von 899 Euro enthält bis zu vier Nutzungszonen. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.
Wie wird aus dem Quotienten eine Klasse?
Der Primärenergiebedarf Ihres Gebäudes geteilt durch den Primärenergiebedarf des Zwillings ergibt den Verhältniswert. Anlage 10a ordnet ihn zu: A bis 1,0 (nur als Nullemissionsgebäude), B über 1,0, C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95, G über 3,5.
| Verhältniswert | Klasse | Lesart |
|---|---|---|
| 0,9 | A nur als Nullemissionsgebäude, sonst B | weniger Primärenergie als der Zwilling |
| 1,5 | C | anderthalbfacher Bedarf |
| 2,0 | D | doppelter Bedarf |
| 3,0 | F | dreifacher Bedarf |
| 3,6 | G | mehr als das 3,5-Fache |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens liegt die Klasse A nicht am Quotienten allein: Ohne Nullemissionsstatus, also mit fossilem Wärmeerzeuger am Standort, bleibt ein Gebäude auch bei 0,9 in Klasse B. Zweitens gilt jede Stufe für den Primärenergiebedarf, nicht für den Endenergiebedarf. Der Energieträger geht über seinen Faktor ein.
Die Klassen im Überblick, mit Einordnung für Bestände, beschreibt der Ratgeber Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.
Warum rechnet der Ausweis in Cuxhaven mit dem Klima von Potsdam?
Weil der Ausweis Vergleichbarkeit herstellen soll, keine Wettervorhersage. Bedarfsausweise rechnen nach DIN V 18599 mit dem Referenzklima Potsdam. Es gilt für Ihr Gebäude und für den Zwilling gleichermaßen.
Für Niedersachsen heißt das: Eine Halle in Cuxhaven, ein Verwaltungsbau in Göttingen und ein Autohaus in Braunschweig werden mit demselben Klima gerechnet. Die Küstenlage taucht im Ausweis nicht als Wetter auf, wohl aber in dem, was Sie über Ihr Gebäude belegen können. Eine neu gedämmte Fassade, neue Tore oder ein erneuertes Dach bringen Ihr Ergebnis weiter als jede Klimadiskussion.
Das Landesrecht spielt hier keine Rolle. Die Niedersächsische Bauordnung regelt Brandschutz, Stellplätze und Abstände, aber nicht den Maßstab des Ausweises. Die Länder sind für den Vollzug über die Bauaufsicht zuständig, die Berechnungsvorgaben sind Bundesrecht.
Was bedeutet der Zwilling für Gebäude in Niedersachsen konkret?
Er wirkt je nach Gebäudetyp unterschiedlich. Der Zwilling macht aus unterschiedlichen Gebäuden vergleichbare Fälle, die Stellschrauben sind aber verschieden.
Autohaus in Braunschweig. Große Glasflächen, hohe Räume, ein beheizter Verkaufsraum und eine kühler gehaltene Werkstatt. Der Zwilling bekommt Vorhangfassade und Fenster nach Anlage 2, also eine bessere Glasqualität als in vielen Bestandsbauten. Zusätzlich wird er in Zonen aufgeteilt, und die Werkstatt wird anders gewertet als der Showroom.
Kühllager im Landkreis Vechta. Verladebereich, Kühlhalle, Büroanbau: drei Nutzungen, drei Zonen. Welche Teile der Kälte als Gebäudeenergie gerechnet werden und welche zum Produktionsprozess gehören, klärt die Vorprüfung. Das ist keine Formalie, denn davon hängt ab, was im Quotienten steht.
Praxis in Lüneburg. Ein Altbau mit Praxisräumen, Wartebereich und Nebenräumen. Der Zwilling hat dieselbe Raumaufteilung. Wo die Heizung neu ist, aber die Lüftung fehlt oder die Beleuchtung alt, zeigt sich das im Quotienten.
Zulieferhalle bei Salzgitter oder Wolfsburg. Hohe Hallen mit Nutzungszeiten im Schichtbetrieb und kleinem Verwaltungsanteil. Für Heizsysteme in Räumen über vier Metern Höhe rechnet die Norm anders als bei niedrigen Räumen, und das gilt für den Zwilling genauso.
Gewerbehalle am Hof. Hofladen, Werkstatt oder Lager für Direktvermarktung sind Nichtwohngebäude. Reine Ställe fallen unter die Ausnahmen des § 2 Abs. 2 GModG. Wo Wohnen und Gewerbe unter einem Dach liegen, gilt bis 31.12.2026 die Trennung in zwei Ausweise (Paket 899 Euro statt 1.298 Euro einzeln), ab 2027 ein Ausweis mit Zonen.
Was ändert sich 2027 am Referenzgebäude?
Rechenbasis und Faktoren. DIN/TS 18599:2025-10 ersetzt DIN V 18599:2018-09. Strom bekommt den Primärenergiefaktor 1,5 statt 1,8, Biomasse 0,7 statt 0,2. Die Klasse selbst ist neu.
Ein Gebäude mit identischer Substanz kann damit 2027 anders im Verhältnis zu seinem Zwilling dastehen, als eine Rechnung von 2026 zeigt. Ein Ausweis von 2026 bleibt trotzdem zehn Jahre gültig, es gibt kein Umschreiben und keine Austauschpflicht. Wer 2026 für Verkauf oder Vermietung einen Ausweis braucht, bekommt ihn nach heutigem Recht. Wer erst 2027 handelt, erhält ihn mit Klasse.
Auch die Sanierungspflicht greift auf den Zwilling zurück. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude darf der Primärenergiebedarf ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen (§ 40 neu), mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Der Ausweis löst die Pflicht nicht aus.
Was können Sie selbst beeinflussen, und was nicht?
Nicht ändern lassen sich Geometrie, Fläche, Ausrichtung und Nutzung. Das ist der Zwilling. Ändern lassen sich die Dinge auf Ihrer Seite des Quotienten: Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung und die Bauteile.
In der Praxis bringt ein belegter Wert mehr als ein Pauschalwert. Fehlt eine Angabe, setzt die Norm Standardwerte an, die häufig ungünstiger sind als die Wirklichkeit. Drei Belege helfen am meisten: das Typenschild der Heizung, Angaben zur Lüftungsanlage und Fotos der Beleuchtung. Sie schicken, was Sie haben, wir erledigen den Rest.
Ein Bedarfsausweis hält zusätzlich Modernisierungsempfehlungen fest. Sie zeigen, welcher Schritt Ihre Seite des Quotienten am stärksten senkt.
Ein Beispiel aus dem Alltag: Ein Betrieb im Oldenburger Münsterland ersetzt die Beleuchtung seiner Lagerhalle und dokumentiert das mit Datenblättern. Der Zwilling bleibt unverändert, nur der Zähler des Quotienten sinkt. Genauso wirkt eine neue Regelung der Heizung, ein Austausch der Tore oder eine zusätzliche Dämmung der obersten Geschossdecke. Welcher dieser Schritte bei Ihnen am meisten bringt, hängt vom Gebäude ab und lässt sich seriös nur rechnen, nicht schätzen.
Wie gehen Sie jetzt vor?
Mit der kostenlosen Vorprüfung. Wir sagen Ihnen vorab, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und welche Unterlagen noch fehlen. Alles läuft per Telefon, E-Mail und Fotos, ohne Vor-Ort-Termin.
Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 Euro Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Er gilt zehn Jahre und kommt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Alle Preise sind Endpreise (Kleinunternehmer nach § 19 UStG), und eine Geld-zurück-Garantie gilt. Mehr zum Verfahren dahinter bietet der Ratgeber DIN V 18599 verständlich erklärt, das Angebot finden Sie unter Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Ihr nächster Schritt: Kostenlose Vorprüfung anfordern. Oder direkt anrufen bzw. per WhatsApp schreiben: 0152 060 777 67.
Häufige Fragen
Muss ich das Referenzgebäude selbst beschreiben oder liefern?
Nein. Es entsteht in der Berechnung aus den Daten Ihres Gebäudes und den Vorgaben des Gesetzes. Sie schicken Grundrisse, Fotos und Angaben zur Technik, den Zwilling baut die Berechnung.
Warum sind Referenzgebäude für Hallen weniger streng als für Büros?
Die Vorgaben der Anlage 2 unterscheiden nach Raum-Solltemperatur im Heizfall. Bereiche mit 12 bis unter 19 Grad bekommen großzügigere Bauteilwerte als Bereiche mit 19 Grad und mehr. Ein kühl gehaltener Lagerbereich wird deshalb nicht an den Werten eines beheizten Büros gemessen.
Rechnet der Ausweis mit dem Küstenklima, wenn mein Gebäude in Cuxhaven steht?
Nein. Die Berechnung arbeitet mit dem Referenzklima Potsdam, für Gebäude und Referenzgebäude gleichermaßen. Der Ausweis vergleicht Gebäude also unter gleichen Klimabedingungen, unabhängig vom Standort.
Haben Wohngebäude auch ein Referenzgebäude für die Klasse?
Für die Klasse nicht. Wohngebäude werden nach Anlage 10 anhand absoluter Endenergiewerte von A+ bis H eingestuft. Das Verhältnis zum Referenzgebäude entscheidet nur bei Nichtwohngebäuden über die Klasse.
Warum wird mein Ergebnis besser oder schlechter, wenn ich nur die Heizung tausche?
Weil der Zwilling mit gleicher Geometrie und Hülle gerechnet wird, ändert nur Ihre Seite des Quotienten den Wert. Eine effizientere oder anders befeuerte Anlage senkt oder erhöht Ihren Primärenergiebedarf, der Maßstab bleibt gleich.
Quellen
Stephan GrosserGründer & Geschäftsführer, Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Wir erstellen seit 2018 Energieausweise für Gewerbe, Praxen, Hallen und Wohngebäude, jeden mit DIBt-Registriernummer.
