Gebäudeautomation im Gewerbebau: Wen die Pflicht bis Ende 2029 trifft und was sie bringt

Wer ein Gewerbegebäude mit größerer Heiz- oder Kälteanlage besitzt, kennt das Gefühl: Die Anlage läuft, die Rechnung kommt, aber niemand sieht, wo Energie verloren geht. Genau diese Lücke will das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) schließen. Dieser Ratgeber sagt Ihnen, ob es Sie betrifft, bis wann Sie handeln müssen und was die Technik im Energieausweis bewirkt.

Ab welcher Anlagengröße ist Gebäudeautomation Pflicht?

Die Pflicht beginnt bei mehr als 70 Kilowatt Nennleistung. Betroffen sind Nichtwohngebäude mit einer Heizungsanlage, einer kombinierten Raumheizungs- und Lüftungsanlage, einer Klimaanlage oder einer kombinierten Klima- und Lüftungsanlage über dieser Schwelle (§ 56 Absatz 1 GModG). Frist ist der Ablauf des 31. Dezember 2029.

Zwei Punkte entscheiden im Alltag:

• Die Schwelle gilt je Anlage. Der Gesetzestext spricht von der Nennleistung „einer“ Anlage. Haben Sie mehrere Erzeuger, lassen Sie den Fachbetrieb klären, wie sie bei Ihnen zu zählen sind. Raten ist hier teurer als Fragen.
• Es gibt eine Härtefallklausel. Die Ausrüstung kann entfallen, wenn sie technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Das ist eine Ausnahme, die Sie begründen müssen, kein Freibrief.

Wohngebäude fallen nicht unter diese Pflicht. Was ein Nichtwohngebäude ist, erklärt unser Grundlagen-Ratgeber.

Was muss das System konkret können?

Es muss sechs Dinge leisten, sonst zählt es nicht als Gebäudeautomation im Sinne des Gesetzes. § 56 Absatz 2 GModG verlangt, dass das System

1. den Verbrauch aller Hauptenergieträger und aller gebäudetechnischen Systeme kontinuierlich überwacht, protokolliert und analysiert und den Verbrauch anpassen kann,
2. die Daten über eine gängige, frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich macht, sodass Auswertungen firmen- und herstellerunabhängig möglich sind,
3. Anforderungswerte für die Energieeffizienz des Gebäudes aufstellen kann,
4. Effizienzverluste gebäudetechnischer Systeme erkennt,
5. den Betreiber über mögliche Verbesserungen informiert und
6. die Raumklimaqualität überwacht.

Der Kern ist Punkt 2. Ein Regler, der nur schaltet und seine Daten im eigenen Gehäuse einschließt, erfüllt die Vorgabe nicht. Das Gesetz will ein System, dessen Messwerte Sie jederzeit abholen können, auch wenn Sie den Wartungsbetrieb wechseln.

Zusätzlich verlangt § 56 Absatz 6 GModG für Gebäude über der 70-Kilowatt-Schwelle bis Ende 2029 eine automatische Beleuchtungssteuerung. Sie soll angemessen zoniert sein und eine Belegungserkennung haben. Auch hier gilt: Ausnahme nur bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Wie Licht in der Berechnung wirkt, behandelt der Ratgeber zur Beleuchtung.

Was gilt im Neubau und bei erst kürzlich eingebauten Systemen?

Neubauten müssen mehr leisten als Bestandsgebäude, und wer kurz vor 2027 nachgerüstet hat, bekommt Zeit. Die Regeln im Überblick:

Fall	Anforderung	Fundstelle
Bestehendes Nichtwohngebäude, Anlage über 70 kW	System mit den sechs Fähigkeiten bis 31.12.2029	§ 56 Abs. 1 und 2
Bestand, zusätzlich	Automatische Beleuchtungssteuerung bis 31.12.2029	§ 56 Abs. 6
Neubau, Anlage über 290 kW	Mindestens Automationsgrad B nach DIN/TS 18599-11:2025-10 plus technisches Inbetriebnahme-Management	§ 56 Abs. 3
Neubau, Anlage über 70 kW	Mindestens Automationsgrad C plus Inbetriebnahme-Management	§ 56 Abs. 3
Bestand, System in den 3 Jahren vor dem 01.01.2027 eingebaut, aber nicht gesetzeskonform	Nachrüstung auch nach 31.12.2029 möglich, Frist 10 Jahre	§ 56 Abs. 4
Gebäude des Bundes für Landes- und Bündnisverteidigung	Ausgenommen	§ 56 Abs. 5

Das Inbetriebnahme-Management im Neubau ist mehr als ein Probelauf. Es muss mindestens eine Heizperiode für Wärmeerzeuger und mindestens eine Kühlperiode für Kälteerzeuger erfassen. Gemeint ist das Einregeln der Anlagen, bis sie im Betrieb das tun, was auf dem Plan steht.

Was passiert, wenn ich bis Ende 2029 nichts tue?

Dann liegt eine Ordnungswidrigkeit vor. Wer ein Nichtwohngebäude entgegen § 56 Absatz 1 GModG nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig ausrüstet, handelt nach § 108 Absatz 1 Nummer 7 GModG ordnungswidrig. Der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 5.000 Euro.

Bis zum 31. Dezember 2029 passiert nichts, denn vorher ist die Pflicht nicht fällig. Bedenken Sie aber die Lieferketten: Wer 2029 erst plant, konkurriert mit allen anderen Betreibern um dieselben Fachbetriebe. Ein Fristende ist kein Starttermin.

Verwechseln Sie die Gebäudeautomation nicht mit dem Energieausweis. Dessen Bußgelder (bis 10.000 Euro bei fehlendem Ausweis bei Verkauf oder Vermietung, bis 5.000 Euro bei Nichtvorlage) stehen in § 108 GModG an anderer Stelle und sind ein eigenes Thema.

Befreit mich ein vorhandenes System von anderen Prüfungen?

Ja, und das ist der handfeste Vorteil, den viele Eigentümer übersehen. Zwei Prüfpflichten entfallen, wenn Ihr Gebäude die Gebäudeautomation nach § 56 hat:

• Heizungsprüfung. Nach § 60b Absatz 7 GModG entfällt die Verpflichtung zur Heizungsprüfung bei Heizungsanlagen mit standardisierter Gebäudeautomation nach § 56. Für den Nachweis sind Projektunterlagen in überprüfbarer Form vorzulegen (§ 60b Absatz 8).
• Klimaanlagen-Inspektion. Nach § 74 Absatz 3 GModG entfällt bei Nichtwohngebäuden die Inspektionspflicht, wenn das Gebäude mit einem solchen System ausgestattet ist. Ab 2027 verweist die Vorschrift ausdrücklich auf § 56 Absatz 2.

Wie die Klimaanlagen-Inspektion abläuft und wann sie fällig wird, lesen Sie im Ratgeber Inspektion von Klimaanlagen. Die Rechnung für Sie ist einfach: Was das System über zehn Jahre an wiederkehrenden Inspektionen spart, gehört auf die Habenseite, bevor Sie über die Investition urteilen.

Was bringt Gebäudeautomation tatsächlich für den Energiebedarf?

Sie macht Verluste sichtbar, die ohne Messung unsichtbar bleiben. Wie viel Energie sie spart, hängt am Gebäude: an Nutzungszeiten, Anlagenalter und daran, was heute schon geregelt wird. Eine pauschale Prozentzahl nennen wir deshalb nicht. Seriös ist nur eine Rechnung für Ihr Objekt.

Typische Hebel, die ein System aufdeckt, sind gleichzeitiges Heizen und Kühlen, Anlagen, die nach Betriebsschluss weiterlaufen, und Sollwerte, die seit dem letzten Umbau nicht mehr zur Nutzung passen. Dazu kommt die Überwachung der Raumklimaqualität, die Beschwerden im Büro früher sichtbar macht.

Im Energieausweis hat die Automation ihren festen Platz. Die Berechnung nach DIN V 18599 führt die Gebäudeautomation als eigenen Baustein (Teil 11 der Norm). Beim Referenzgebäude, mit dem der Neubau verglichen wird, ist die Klasse C hinterlegt. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die DIN/TS 18599:2025-10, und das neue Ausweisrecht (§ 85 neu) nennt unter den Pflichtangaben einen Smart-Readiness-Hinweis. Wie der im Muster aussehen wird, ist offen, denn die Muster-Bekanntmachung steht noch aus. Mehr zur Rechenlogik finden Sie unter DIN 18599.

Welche Gebäude in Niedersachsen trifft die Pflicht zuerst?

Vor allem jene mit großen Erzeugern oder viel Kälte: Logistik, Lebensmittelwirtschaft, Kliniken und große Verwaltungsbauten. Niedersachsen hat von allen diesen Typen reichlich.

• Häfen und Hinterland. Rund um Emden, Wilhelmshaven und Cuxhaven stehen Umschlag-, Lager- und Werkstatthallen mit Heizbändern, Lüftungsgeräten und Sozialtrakten. Emden ist als Seehafen vor allem für den Autoumschlag bekannt. Auch im Hamburger und Bremer Hinterland liegen große Logistikflächen. Hier lohnt der Blick auf die Zentrale, nicht auf die einzelne Halle: Entscheidend ist die Nennleistung der Anlage, die das Gebäude versorgt.
• Oldenburger Münsterland. Im Landkreis Vechta und in Cloppenburg sitzt Ernährungswirtschaft mit Kühl- und Verarbeitungsflächen. Ein Kühllager mit Verwaltungstrakt kann beides haben: Prozesskälte und eine Klimaanlage im Büroteil. Ob eine Kälteanlage als Klimaanlage im Sinne des Gesetzes gilt, hängt davon ab, ob sie die Raumluft behandelt. Das klärt der Fachbetrieb, nicht der Zufall.
• Automobil um Wolfsburg und Salzgitter. Werkstätten, Autohäuser und Zulieferhallen mit Lüftungs- und Heizungsanlagen sind typisch. Ein Autohaus in Braunschweig mit großer Ausstellungshalle und Werkstatt kann je nach Anlagentechnik über der 70-Kilowatt-Schwelle liegen. Das Typenschild der Heizung und der Lüftungsgeräte gibt Auskunft.
• Kliniken und Praxen. Ein Klinikum hat mehrere Erzeuger und Lüftungsanlagen, eine Praxis in Lüneburg dagegen meist eine kleine Anlage unter der Schwelle. Beides ist normal, nur die Antwort fällt unterschiedlich aus.
• Hannover. Als Messe- und Verwaltungsstandort hat die Landeshauptstadt viele große Bürogebäude und Hallen. Bei Kongress- und Ausstellungsbauten mit stark wechselnder Belegung zeigt ein Monitoring am ehesten, wo Energie ohne Nutzung läuft.

Landesspezifische Zusatzpflichten zur Gebäudeautomation sind uns nicht bekannt. Maßgeblich ist das Bundesrecht. Die Niedersächsische Bauordnung regelt Brandschutz, Stellplätze und Abstände, keine Automationsgrade.

Welche Rolle spielt das für den Energieausweis meines Gebäudes?

Wer den Ausweis 2026 bestellt, hat die Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch, ab dem 1. Januar 2027 gibt es für Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis. Wir empfehlen bei Gewerbe schon heute den Bedarfsausweis, weil er die Anlagentechnik einzeln bewertet. Dazu gehört, ob Ihr Gebäude eine Automation hat, wie weit sie reicht und welche Regelung fehlt.

Bis zum 31. Dezember 2026 haben Nichtwohngebäude noch keine Effizienzklasse. Klassen von A bis G kommen erst mit dem neuen Ausweisrecht ab 1. Januar 2027. Die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen deshalb, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was wir für den Ausweis noch brauchen.

Der Festpreis für den Bedarfsausweis Nichtwohngebäude beträgt 899 Euro, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer, 10 Jahre gültig. Kleinunternehmer nach § 19 UStG, keine Umsatzsteuer ausgewiesen. Details finden Sie unter Bedarfsausweis Nichtwohngebäude und Kosten.

Wie läuft die Umsetzung in der Praxis ab?

In vier Schritten, die sich aus den Anforderungen des Gesetzes ableiten. Das Gesetz schreibt Fähigkeiten vor, keinen Hersteller und keine Bauart. Das gibt Ihnen Spielraum, verlangt aber eine saubere Planung.

1. Bestandsaufnahme der Technik. Welche Erzeuger, Pumpen, Lüftungsgeräte und Zähler gibt es, und was davon ist bereits messbar? Je mehr Zähler und Sensoren vorhanden sind, desto kleiner fällt die Nachrüstung aus.
2. Datenpunkte und Schnittstelle festlegen. Wegen § 56 Absatz 2 Nummer 2 GModG sollten Sie im Pflichtenheft ausdrücklich eine offene Schnittstelle verlangen. Sonst bleibt der Betreiber an den Hersteller gebunden, und das widerspricht dem Zweck der Vorschrift.
3. Einregeln und Inbetriebnahme. Beim Neubau ist das Inbetriebnahme-Management Pflicht, im Bestand ist es sinnvoll. Es dauert mindestens eine Heiz- beziehungsweise Kühlperiode, bis sich zeigt, ob Sollwerte und Zeitprogramme zur Nutzung passen.
4. Auswertung im Betrieb. Ein System, das Verluste erkennt, nützt nur, wenn jemand die Meldungen liest. Legen Sie fest, wer im Betrieb die Hinweise erhält und wann nachgesteuert wird.

Dokumentieren Sie das Ergebnis. Wer sich auf die Befreiung von der Heizungsprüfung berufen will, muss Projektunterlagen in überprüfbarer Form vorlegen (§ 60b Absatz 8 GModG). Diese Unterlagen helfen später auch bei der Vorprüfung für den Energieausweis.

Wie gehen Sie als Eigentümer jetzt am besten vor?

In drei Schritten, und der erste kostet nichts.

1. Leistung klären. Die Typenschilder der Wärme- und Kälteerzeuger verraten es. Liegt eine Anlage über 70 Kilowatt, ist die Pflicht Ihr Thema.
2. Bestand prüfen lassen. Ein Fachbetrieb für Gebäudetechnik sagt Ihnen, ob Ihre Regelung die sechs Fähigkeiten aus § 56 Absatz 2 GModG abdeckt oder wo sie nachgerüstet werden muss.
3. Ausweis und Technik zusammen denken. Der Bedarfsausweis zeigt, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf steht. Die Modernisierungsempfehlungen helfen, die Reihenfolge der Maßnahmen zu planen.

Schicken Sie uns, was Sie haben, wir erledigen den Rest. Starten Sie mit der kostenlosen Vorprüfung oder rechnen Sie zuerst im Bedarfsausweis-Rechner. Rufen Sie an oder schreiben Sie per WhatsApp unter 0152 060 777 67. Alles läuft per Telefon, E-Mail, Unterlagen und Fotos, ohne Vor-Ort-Termin. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, mit Geld-zurück-Garantie.