Landesrecht in Niedersachsen: Was gilt für Ihr Gewerbegebäude zusätzlich zum GModG?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) gilt in Hannover genauso wie in Haren an der Ems. Trotzdem sagen Eigentümer in Niedersachsen immer wieder: „Bei uns im Land ist das doch anders geregelt.“ Teilweise stimmt das. Nur eben nicht beim Ausweis selbst.

Dieser Text trennt sauber: Was ist Bundesrecht, was ergänzt das Land, und was davon betrifft ein Nichtwohngebäude, das Sie verkaufen, vermieten oder neu bauen? Alle Landesangaben stammen aus Quellen, die wir im Oktober 2026 selbst gelesen haben. Wo wir etwas nicht belegen konnten, steht es nicht drin.

Gibt es in Niedersachsen ein eigenes Energieausweisrecht?

Nein. Pflicht, Inhalt, Berechnungsnorm und Bußgelder des Energieausweises regelt der Bund, und zwar einheitlich für ganz Deutschland.

Die Länder dürfen hier nicht einfach eigene Regeln danebenstellen. Sie kümmern sich um Vollzug und Bauordnung. Das heißt für Sie:

• Wer in Wilhelmshaven eine Lagerhalle vermietet, braucht denselben Ausweis wie in Garmisch.
• Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen, nach Vertragsschluss wird er übergeben (§ 80 GModG).
• Ein fehlender oder falscher Ausweis bei Verkauf oder Vermietung kann bis zu 10.000 € Bußgeld kosten. Die Nichtvorlage bei der Besichtigung oder die Nichtübergabe bis zu 5.000 € (§ 108 GModG).

Das gilt in dieser Form noch bis 31.12.2026. Bei Nichtwohngebäuden haben Sie bis dahin die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, eine Effizienzklasse gibt es nicht. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026: Bei Nichtwohngebäuden nur noch der Bedarfsausweis, erstmals mit Klassen A bis G, und Baudenkmäler verlieren ihre Ausnahme. Ausführlich steht das im Ratgeber Energieausweis-Pflicht 2027.

Ausweise, die Sie 2026 ausstellen lassen, bleiben zehn Jahre gültig. Das Land Niedersachsen ändert daran nichts.

Was regelt Niedersachsen dann überhaupt?

Drei Dinge: wer den Vollzug übernimmt, welche Bauvorhaben eine Solarpflicht auslösen und wie sich das Land bei den eigenen Gebäuden bindet.

Ebene	Was geregelt ist	Betrifft Ihr privates Gewerbegebäude?
Bund (GModG)	Ausweispflicht, Ausweisarten, Berechnung, Bußgelder, Klassen ab 2027, Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§ 40)	Ja, immer
Land: NDVO-GEG	Zuständige Behörden, Registrierung, Kontrollstelle	Indirekt: bestimmt, wer Stichproben zieht
Land: NBauO § 32a	Solarenergieanlagen bei Neubau, Dachänderung, Parkplätzen	Ja, wenn Sie bauen oder das Dach erneuern
Land: NKlimaG § 11	Anforderungen an Gebäude der Landesverwaltung	Nein, nur Landesgebäude

Merken Sie sich die Trennung: Der Energieausweis beschreibt, wie viel Energie ein Gebäude rechnerisch braucht. Die Solarpflicht dagegen verlangt etwas Bauliches. Beides kann gleichzeitig auf Sie zukommen, hängt aber an unterschiedlichen Anlässen.

Wann verlangt die Niedersächsische Bauordnung eine Solaranlage auf dem Dach?

Bei Neubauten mit mindestens 50 m² Dachfläche: auf mindestens 50 Prozent der Dachfläche eine Solarenergieanlage zur Stromerzeugung (§ 32a Abs. 1 NBauO).

Seit dem 01.01.2025 gilt die Regel für alle Gebäude gleich. Früher unterschied die Bauordnung zwischen überwiegend gewerblich genutzten Gebäuden, Wohngebäuden und sonstigen. Diese Unterscheidung ist weggefallen. Maßgeblich ist laut FAQ des Wirtschaftsministeriums nun der Baubeginn, nicht mehr der Zeitpunkt des Bauantrags.

Im Bestand greift die Pflicht nur, wenn Sie etwas ändern (§ 32a Abs. 2 NBauO): bei Aufstockung, Anbau oder Erneuerung der Dachhaut bis zur wasserführenden Schicht. Dann gilt sie für die neu errichtete oder erneuerte Dachfläche, sofern diese mindestens 50 m² groß ist.

Wer eine Halle nur vermietet, ohne am Dach etwas zu tun, löst nach dem, was wir gelesen haben, keine Solarpflicht aus. Der Ausweis ist dafür kein Auslöser.

Die Pflicht entfällt im Einzelfall, wenn

• sie anderen öffentlich-rechtlichen Pflichten widerspricht,
• sie technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist,
• oder auf der Dachfläche Solarthermie zur Wärmeerzeugung errichtet werden soll oder schon steht.

Bei der Erneuerung der Dachhaut und bei der wesentlichen Änderung oder Erneuerung eines vorhandenen Parkplatzes entfällt sie zusätzlich, wenn die Baumaßnahme wegen besonderer äußerer Umstände zwingend erforderlich ist, etwa nach einem Unwetterschaden (§ 32a Abs. 4 NBauO).

Gilt die Solarpflicht auch für den Parkplatz vor dem Markt oder der Spedition?

Ja, ab mehr als 25 Einstellplätzen auf einem offenen Parkplatz oder Parkdeck (§ 32a Abs. 3 NBauO).

Hier hat Niedersachsen zum 01.01.2025 nachgeschärft: Bis Ende 2024 lag die Schwelle bei mehr als 50 Einstellplätzen, heute sind es mehr als 25. Das trifft typische Kunden- und Mitarbeiterparkplätze von Fachmärkten, Autohäusern, Kliniken und Speditionen.

Die Pflicht greift in zwei Fällen: bei Errichtung eines neuen Parkplatzes oder wenn mindestens 50 Prozent der vorhandenen Fläche in Abmessungen oder Fahrbahnkonstruktion wesentlich geändert oder erneuert werden. Ausgenommen sind Parkplätze unmittelbar entlang öffentlicher Straßen, die dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind. Wichtig für Gewerbeparks: Die Pflicht gilt auch, wenn der Platz von mehreren Nutzungseinheiten genutzt wird, auch in verschiedenen Gebäuden.

Für Eigentümer von Gewerbeparks ist das die eigentlich relevante Landesregel. Wer einen Parkplatz mit 40 Stellplätzen neu asphaltiert, sollte vorher klären, ob das als wesentliche Erneuerung gilt.

Was gilt für Gebäude des Landes und warum betrifft Sie das trotzdem?

Landeseigene Gebäude unterliegen § 11 des Niedersächsischen Klimagesetzes (NKlimaG) mit strengeren Vorgaben als private Gebäude. Ihr Gewerbebau ist davon nicht betroffen, wenn das Land nicht Eigentümer ist.

Nach der von uns gelesenen Fassung (Stand der Quelle: Dezember 2023, eine spätere Änderung des Gesetzes im November 2025 haben wir nicht auf Auswirkungen auf § 11 geprüft) gilt für die Landesverwaltung:

• Neubau: Jahres-Primärenergiebedarf höchstens 40 Prozent des nach GModG zulässigen Höchstwerts.
• Grundlegende Renovierung: Gesamtgebäude höchstens 55 Prozent des Höchstwerts für einen vergleichbaren Neubau.
• Bestehende Landesgebäude: Solaranlagen auf 30 Prozent der geeigneten Dachflächen bis 2025, auf 100 Prozent bis 2040.

Warum das für Sie interessant ist? Wenn Sie als Eigentümer Flächen an das Land vermieten oder verkaufen, etwa an eine Behörde oder Hochschule, kann der Vertragspartner Anforderungen an Ihr Gebäude stellen, die sich an diesen Maßstäben orientieren. Verbindlich für Ihr privates Objekt sind sie nicht. Eine Anmietpflicht nach § 11 Abs. 2 NKlimaG haben wir nicht im Wortlaut gelesen und nennen sie deshalb nicht.

Welche Landesförderung gibt es, und welche nicht mehr?

Die zwei geprüften NBank-Programme sind geschlossen. Offen beschrieben ist die Bundesförderung der BAFA für die Energieberatung bei Nichtwohngebäuden.

Die NBank schreibt beim Programm „Klimaschutz und Energieeffizienz“: In diesem Förderprogramm ist keine Antragstellung mehr möglich. Beim Programm „Niedersachsen Invest EFRE“ ist das Budget trotz mehrerer Aufstockungen ausgeschöpft. Gemeint ist der Stand Oktober 2026.

Was Sie nutzen können, kommt vom Bund. Die BAFA fördert die Energieberatung für Nichtwohngebäude mit 50 Prozent des förderfähigen Honorars. Der Antrag läuft über das BAFA-Portal und muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden.

Förderbaustein (BAFA)	Zuschuss	Höchstbetrag
Modul 2: Beratung nach DIN V 18599, Nettogrundfläche unter 200 m²	50 %	850 €
Modul 2: 200 bis 500 m²	50 %	2.500 €
Modul 2: über 500 m²	50 %	4.000 €
Modul 1: Energieaudit nach DIN EN 16247	50 %	3.000 € bei Energiekosten über 10.000 € netto, sonst 600 €

Antragsberechtigt sind unter anderem KMU, Freie Berufe, Kommunen und gemeinnützige Organisationen. Bei Nicht-KMU ist ein Gesamtenergieverbrauch von höchstens 500.000 kWh im Jahr Bedingung. Mehr dazu im Ratgeber BAFA-Förderung. Die Förderlandschaft ändert sich schnell: Prüfen Sie vor jedem Antrag die aktuelle Seite der BAFA.

Wer kontrolliert in Niedersachsen, ob Ihr Ausweis stimmt?

Die untere Bauaufsichtskommune ist die Regelbehörde. Stichproben laufen über das DIBt, das Landesamt für Bau und Liegenschaften und die Landeshauptstadt Hannover (§ 1 NDVO-GEG).

Die Verordnung (Fassung vom 26.08.2021, zuletzt geändert im März 2025) verteilt die Aufgaben so:

• Untere Bauaufsichtskommune: grundsätzlich zuständig.
• DIBt: Registrierstelle für die Registriernummer und Kontrollstelle für elektronische Stichproben.
• Niedersächsisches Landesamt für Bau und Liegenschaften: Kontrollstelle im Übrigen für Bundes- und Landesgebäude.
• Landeshauptstadt Hannover: Kontrollstelle im Übrigen für alle anderen Gebäude.

Praktisch heißt das: Für Gewerbegebäude privater Eigentümer, etwa im Emsland oder in Ostfriesland, nennt die Verordnung im Übrigen die Landeshauptstadt Hannover als Kontrollstelle. Jeder Ausweis, den wir erstellen, trägt eine DIBt-Registriernummer. Zur Orientierung: Der Wortlaut der Verordnung stammt aus einer Sekundärquelle und ist nicht amtlich verifiziert. Für Rechtsmittel gilt allein die amtliche Fassung.

In der Praxis ist das größere Risiko ohnehin nicht das Bußgeld, sondern die Abmahnung wegen fehlender Pflichtangaben in Anzeigen. Wer vermarktet, sollte das beachten, siehe Bußgeld beim Energieausweis.

Was bedeutet das konkret für Gewerbe in Niedersachsen?

Je nach Branche verschiebt sich, welche Regel für Sie zuerst zählt. Der Ausweis ist immer dabei, die Landesregeln nur bei Bauvorhaben.

Niedersachsen hat viele Gewerbebauten mit großen Flächen: Logistik zwischen Hafen und Autobahn, Hallen der Ernährungswirtschaft, Werkstätten und Verkaufsräume der Autobranche, Praxen und Kliniken, Verwaltungsbauten in Hannover. Daraus ergeben sich typische Konstellationen:

• Kühllager im Landkreis Vechta: Wer eine Halle verlängert, löst mit dem Anbau die Dachpflicht für die neue Fläche aus, sofern sie mindestens 50 m² groß ist. Der Ausweis wird beim Verkauf oder bei der Verpachtung fällig. Kälte und Lüftung bestimmen die Berechnung, dazu mehr im Ratgeber Lagerhalle.
• Autohaus in Braunschweig mit großem Kundenparkplatz: Die Parkplatzregel ab mehr als 25 Stellplätzen kann ins Spiel kommen, sobald die Fläche erneuert wird. Der Ausweis wird davon unabhängig bei Vermietung oder Verkauf gebraucht. Siehe Autohaus.
• Praxis in Lüneburg im Altbau: Meist keine Dach- oder Parkplatzpflicht, aber der Ausweis bei Neuvermietung. Ab 2027 auch dann, wenn der Mietvertrag verlängert wird. Mehr unter Arztpraxis.
• Lagerhalle im Hafenumfeld von Emden oder Wilhelmshaven: Eine Dacherneuerung der Halle kann die Solarpflicht für die erneuerte Dachfläche auslösen, sofern mindestens 50 m² betroffen sind.
• Landwirtschaftsnahe Gewerbehalle: Bei § 40 GModG sind „landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf“ unter den möglichen Ausnahmen genannt, aber der Ausweis selbst ist davon nicht berührt. Ob Ihr Gebäude darunterfällt, prüfen wir vorab.

Unabhängig vom Standort gilt ab 2030 und 2033 die Renovierungsanforderung nach § 40 GModG (in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung) für bestehende Nichtwohngebäude mit dem 3,5-fachen bzw. 2,95-fachen des Referenzgebäudes als Obergrenze des Primärenergiebedarfs. Sie wird nicht durch den Ausweis ausgelöst, sondern der Nachweis wird nur auf Verlangen der Behörde geführt. Details im Ratgeber Sanierungspflicht.

Denkmäler: Das Niedersächsische Denkmalschutzgesetz verlangt für Veränderungen die Genehmigung der Denkmalbehörde. Die Ausweispflicht dagegen kommt vom Bund: Bis 31.12.2026 sind Baudenkmäler ausgenommen, ab 01.01.2027 nicht mehr.

Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?

Klären Sie zuerst, ob Sie in den nächsten Monaten verkaufen, vermieten oder bauen. Für den Ausweis brauchen wir nur Ihre Unterlagen.

Wir stellen Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude seit 2018 aus, jeden mit DIBt-Registriernummer, komplett digital und ohne Vor-Ort-Termin. Der Festpreis für ein Nichtwohngebäude liegt bei 899 €, die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen. Mehr zum Produkt: Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.

Schicken Sie uns, was Sie haben: Grundrisse, Fotos von Heizung und Typenschildern, Angaben zur Nutzung. Alles Weitere erledigen wir. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen vorab, was gebraucht wird und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Ob eine Landesregel für Ihr Bauvorhaben zusätzlich greift, klärt Ihre Bauaufsicht. Wir sagen Ihnen, wann es sich lohnt, dort nachzufragen.

Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Oder rechnen Sie vorab mit dem Rechner.