Energieausweis bei Vermietung und Verpachtung von Gewerbeflächen: Was müssen Vermieter in Niedersachsen wann vorlegen?

Eine Halle ist vermietet, der Nachtrag liegt auf dem Tisch, der Mieter will bleiben. Dann fällt auf: Der Ausweis fehlt. In den meisten Fällen ist das kein Rechtsproblem, sondern ein Zeitproblem. Der Energieausweis muss vor der Unterschrift geklärt sein, nicht danach.

Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer und Verwalter von Gewerbeobjekten in Niedersachsen: an Hallen im Hamburger Hinterland, Lagerflächen in Hafennähe, Betriebsgebäude im Oldenburger Münsterland, Praxen und Läden in den Mittelstädten. Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Bis 31.12.2026 gilt die heutige Fassung. Ab 01.01.2027 gilt das neue Energieausweisrecht aus Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026, verkündet im BGBl. 2026 I Nr. 226.

Wann muss der Mietinteressent den Ausweis sehen?

Spätestens bei der Besichtigung. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein ausgelegtes Exemplar während der Besichtigung genügt. Nach Vertragsschluss übergeben Sie Ausweis oder Kopie unverzüglich.

So steht es in § 80 Absatz 4 und 5 GModG, der Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler gleichermaßen trifft. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie den Ausweis unverzüglich vor, spätestens dann, wenn der Interessent danach fragt.

Der Ablauf in Stufen:

Zeitpunkt	Was Sie tun müssen	Wer ist verpflichtet
Anzeige	Pflichtangaben nennen, wenn bereits ein Ausweis vorliegt	Vermieter und Makler
Besichtigung	Ausweis oder Kopie vorlegen, Aushang oder Auslegen genügt	Vermieter, Verpächter, Leasinggeber, Makler
Keine Besichtigung	Unverzüglich vorlegen, spätestens auf Aufforderung	wie oben
Nach Vertragsschluss	Ausweis oder Kopie unverzüglich übergeben	wie oben

Der Mieter kennt die Halle seit Jahren? Das Gesetz fragt nicht danach. Der Anlass entsteht durch das Rechtsgeschäft, nicht durch die Ortskenntnis.

Dieselben Pflichten gelten bei Verpachtung und Leasing. Wer etwa eine Gewerbehalle an einen Betrieb verpachtet oder ein Gebäude an einen Leasingnehmer gibt, legt den Ausweis genauso vor wie bei der klassischen Miete. Der Ausweis gehört zum Gebäude und sollte bei jeder Besichtigung bereitliegen. Praktisch heißt das: Eine Kopie in der Verwaltungsakte und eine zweite beim Makler, dann ist der Termin nicht von einer Suche abhängig.

Gilt die Pflicht auch, wenn ich nur eine Fläche im Gebäude vermiete?

Ja. § 80 Absatz 3 GModG nennt neben dem Gebäude ausdrücklich die Wohnung und die „sonstige selbständige Nutzungseinheit“. Wer ein Ladenlokal im Erdgeschoss oder einen Hallenabschnitt vermietet, braucht einen gültigen Ausweis für das Gebäude.

Das hat zwei praktische Folgen. Erstens genügt ein Ausweis pro Gebäude, auch wenn mehrere Mieter darin sitzen. Zweitens muss er jedem Interessenten gezeigt werden, nicht nur dem ersten. Bei Geschäftshäusern mit mehreren Mietern bewährt sich eine Mappe im Verwaltungsbüro, die Kopie und Ausstellungsdatum enthält.

Wohnen Mieter im selben Haus, wird die Einordnung wichtig. Ein Gebäude ist ein Wohngebäude, wenn es überwiegend dem Wohnen dient. Das typische Wohn- und Geschäftshaus ist ein Mischgebäude. Wie sich das auf die Zahl der Ausweise auswirkt, steht weiter unten.

Was ändert sich am 1. Januar 2027 bei einer Vertragsverlängerung?

Die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags wird zum eigenen Anlass. Das Gesetz nennt sie in § 80 Absatz 3 und 5 neu ausdrücklich neben Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing.

Für Gewerbevermieter ist das die wichtigste Änderung, denn Gewerbeverträge laufen oft befristet über Jahre. Jede Verlängerung ist künftig ein Termin, an dem ein gültiger Ausweis auf dem Tisch liegen muss. Fehlt er, muss für ein Nichtwohngebäude ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, also eine energetische Bilanzierung nach § 81.

Ein bis Ende 2026 ordnungsgemäß ausgestellter Ausweis wird durch den Stichtag nicht ungültig. Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung, § 79 Absatz 3 GModG, und muss nicht in die neue Skala umgeschrieben werden. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027.

Eine Faustregel für den Kalender: Tragen Sie bei jedem befristeten Gewerbemietvertrag zwei Termine ein, das Vertragsende und das Ablaufdatum des Ausweises. Wer beides sechs Monate vorher sieht, bestellt in Ruhe.

Welcher Ausweis ist bei Gewerbe richtig: Bedarf oder Verbrauch?

Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden wählen. Ab 01.01.2027 ist bei Vermietung, Verpachtung, Leasing, Verlängerung und Verkauf ohne gültigen Ausweis nur noch der Bedarfsausweis vorgesehen. Wir empfehlen bei Gewerbe von Anfang an den Bedarfsausweis.

Der Grund ist einfach. Ein Verbrauchsausweis spiegelt, wie ein bestimmter Mieter geheizt und gearbeitet hat. Eine Halle mit Leerstand im Winter zeigt andere Werte als dieselbe Halle mit einem Mieter, der rund um die Uhr produziert. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude selbst nach DIN V 18599 und beantwortet damit die Frage, die ein neuer Mieter stellt: Was ist das für ein Gebäude?

Ab 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Wer 2026 noch einen Verbrauchsausweis hat, kann ihn bis zum Ablauf nutzen. Wer jetzt neu bestellt, erhält gleich einen Ausweis, der auch nach dem Stichtag die Anforderungen für Nichtwohngebäude erfüllt. Die Gegenüberstellung steht im Ratgeber Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Gewerbe.

Eine Besonderheit ab 2027: Nichtwohngebäude erhalten erstmals eine Effizienzklasse von A bis G. Bis 31.12.2026 gibt es für sie keine Klasse. Ein Ausweis aus 2026 bleibt trotzdem zehn Jahre gültig.

Was gehört in die Gewerbeanzeige?

Sobald bei Aufgabe einer kommerziellen Anzeige ein Ausweis vorliegt, gehören die Pflichtangaben nach § 87 GModG hinein. Bis 31.12.2026 sind das bei Nichtwohngebäuden Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom sowie die wesentlichen Energieträger.

Ab 01.01.2027 verlangt § 87 neu zusätzlich Ausstellungsdatum, Primärenergiewert, Effizienzklasse und Baujahr. Für ältere Ausweise gelten nach § 112 neu weiterhin die bisherigen Angaben.

Diese Pflicht gilt auch für Makler, und sie haften selbst. Der Bundesgerichtshof hat das am 05.10.2017 entschieden (I ZR 232/16). Die Deutsche Umwelthilfe mahnt fehlende Pflichtangaben systematisch ab. Das größere Risiko bei Anzeigen ist deshalb selten die Behörde, sondern die Abmahnung. Typische Fehler: Baujahr vergessen, nur ein Wert statt Wärme und Strom getrennt, abgelaufener Ausweis.

Was droht, wenn bei der Vermietung der Ausweis fehlt?

Ein Bußgeld, das nach § 108 GModG bei fehlendem oder falschem Ausweis bis zu 10.000 € erreicht. Nichtvorlage bei der Besichtigung und Nichtübergabe nach Vertragsschluss kosten bis zu 5.000 €.

Den Vollzug übernehmen die Länder, in der Regel über die Bauaufsicht, und Kontrollen laufen über Stichproben anhand der DIBt-Registriernummer. Verfahren sind selten. Das senkt die Wahrscheinlichkeit einer Ahndung, nicht die Pflicht. Die Beträge im Detail: Bußgeld beim Energieausweis.

Aus unserer Sicht wiegt ein anderer Punkt schwerer. Ein Mieter, der den Ausweis erst nach der Unterschrift bekommt, fragt sich, was noch fehlt. Ein Vermieter, der sofort liefert, spart Verhandlungszeit.

Wie sieht die Lage in Niedersachsen aus?

In Niedersachsen entscheidet meist der Gebäudetyp, nicht der Standort, wie einfach die Vermietung rechtlich ist. Hallen sind unkompliziert, Mischgebäude und Hofanlagen verlangen eine Vorprüfung.

Die Wirtschaftsstruktur des Landes prägt die typischen Fälle:

• Logistik und Hafenhinterland. Rund um Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven sowie im Hamburger und Bremer Umland (Seevetal, Winsen, Buxtehude, Stade, Delmenhorst) werden Lager- und Umschlagflächen häufig teilvermietet. Ein Ausweis für die Halle deckt alle Mietverhältnisse darin ab.
• Ernährungswirtschaft. Kühl- und Verarbeitungsflächen in den Landkreisen Vechta und Cloppenburg haben oft unterschiedliche Temperaturzonen. Die Zonierung gehört in den Bedarfsausweis, bis zu vier Nutzungszonen sind im Festpreis enthalten.
• Automobil um Wolfsburg und Salzgitter. Zulieferer mieten Produktions- und Lagerhallen, Autohäuser in Braunschweig und Wolfsburg Ausstellungs- und Werkstattflächen. Bei befristeten Verträgen wird jede Verlängerung zum Termin für den Ausweis.
• Landwirtschaftsnahe Gewerbehallen. Bei Hofanlagen ist die Gebäudeart entscheidend, weil nach § 2 Absatz 2 GModG etwa Ställe ausgenommen sind. Maschinen- und Lagerhallen, Hofläden und Büros auf dem Hof prüfen wir einzeln.
• Kliniken, Praxen und Ärztehäuser. In Städten wie Lüneburg, Celle oder Oldenburg vermieten Eigentümer einzelne Praxen. Wartebereiche und Behandlungsräume rechnen in der Zonierung unterschiedlich.
• Hannover als Messe- und Verwaltungsstandort. Wohn- und Geschäftshäuser sowie Bürogebäude mit wechselnden Mietern machen Verlängerungen zum Alltag.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Frage in welchem Objekt zuerst zu klären ist:

Objekt	Typische Frage vor der Vermietung	Ausweis bis 31.12.2026	Ausweis ab 01.01.2027
Teilvermietete Lagerhalle bei Seevetal	Gilt ein Ausweis für alle Mieter?	ein Ausweis fürs Gebäude	Bedarfsausweis
Kühllager im Landkreis Vechta	Wie viele Zonen?	Bedarfsausweis mit Zonen empfohlen	Bedarfsausweis mit Zonen
Autohaus in Braunschweig	Ausstellung und Werkstatt getrennt?	Wahl, empfohlen Bedarf	Bedarfsausweis
Praxis in Lüneburg im Ärztehaus	Ausweis liegt beim Eigentümer?	Ausweis des Gebäudes	Bedarfsausweis
Wohn- und Geschäftshaus in Hannover	Wie viele Ausweise?	zwei, Wohnteil und Nichtwohnteil	ein Ausweis mit Zonen
Maschinenhalle auf dem Hof	Ausnahme für Ställe?	Einzelprüfung	Einzelprüfung

Was gilt bei einem Wohn- und Geschäftshaus?

Bis 31.12.2026 sind es zwei Ausweise: ein Ausweis für den Wohnteil und einer für den Nichtwohnteil, sobald der Gewerbeanteil erheblich ist und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Ab 01.01.2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet.

Das Gesetz spricht ab 2027 von „nicht unerheblichen Teilen“ der Nutzfläche, die wesentlich anderen Zwecken als dem Wohnen dienen (§ 20 Absatz 2 neu). Eine Prozentzahl nennen wir dafür nicht. Die 10-Prozent-Schwelle gilt nur für die Trennung bis Ende 2026.

Unser Angebot für 2026: beide Ausweise im Paket für 899 € statt 1.298 € einzeln. Ein 2026 ausgestelltes Ausweis-Paar bleibt zehn Jahre gültig. Mehr zum Thema auf der Seite Bedarfsausweis für Mischgebäude.

Was ist der nächste Schritt?

Prüfen Sie heute das Ausstellungsdatum Ihres Ausweises, nicht am Tag der Verlängerung. Gilt er noch, sind Sie fertig. Fehlt er oder ist er abgelaufen, lassen Sie vorab klären, was Ihr Gebäude braucht.

Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Er liegt 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen vor, ohne Vor-Ort-Termin. Schicken Sie, was Sie haben: Grundrisse oder Bauantragspläne, Baujahr, ein Foto vom Typenschild der Heizung, Fotos der Fassade. Den Rest klären wir am Telefon. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis, mit Geld-zurück-Garantie.

Die kostenlose Vorprüfung sagt Ihnen vor der Bestellung, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Für 2027 zeigt sie, was sich für Ihr Gebäude durch das neue Recht ändert. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67. Alles zum Produkt: Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.