Brauchen Supermarkt und Discounter einen Energieausweis, und wer in der Kette muss ihn besorgen?

Brauche ich für einen Supermarkt oder Discounter einen Energieausweis?

Ja, sobald ein Anlass nach § 80 GModG vorliegt: Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing des Gebäudes. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt, dass Interessenten den Ausweis spätestens bei der Besichtigung sehen. Nach Vertragsschluss wird er übergeben. Das Baujahr ändert daran nichts.

Solange der Markt weiter vom selben Eigentümer an denselben Betreiber vermietet ist und nichts verkauft wird, besteht bis Ende 2026 keine Vorlagepflicht. Ab dem 1. Januar 2027 kommt die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags als Anlass hinzu. Gerade bei Lebensmittelmärkten ist das relevant, denn dort stehen Anschlussvermietungen und Vertragsverlängerungen regelmäßig an.

Wer ist verpflichtet: der Betreiber oder der Eigentümer?

Verpflichtet ist, wer verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast, also der Eigentümer. Der Betreiber, der den Markt nur gemietet hat, schuldet den Ausweis nicht. Bei Supermärkten ist diese Trennung der Normalfall.

Viele Märkte gehören nicht der Handelskette, sondern einem Investor oder einer Eigentümergemeinschaft. Für alle gilt dasselbe: Wer den Ausweis nicht hat, sucht ihn im Ernstfall hektisch, während der Interessent oder der Mieter schon am Verhandlungstisch sitzt.

Das Risiko ist konkret. Ein fehlender oder falscher Ausweis im Verkaufs- oder Vermietungsfall kann nach § 108 GModG bis zu 10.000 € kosten. Wer ihn bei der Besichtigung nicht vorlegt oder nach Vertragsschluss nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 €.

Was rechnet der Ausweis im Markt mit, und was nicht?

Der Bedarfsausweis rechnet nach DIN V 18599 die Energie, die das Gebäude für Heizung, Lüftung, Klimatisierung, Warmwasser und Beleuchtung braucht. Verkaufskühlmöbel, Tiefkühlinseln und Kühlzellen gehören als Prozesskälte nicht dazu.

Das überrascht viele Betreiber, deren Stromrechnung zu einem großen Teil aus Kälte besteht. Der Ausweis misst trotzdem das Gebäude, nicht den Warenbestand. Sein Wert ist deshalb auch nicht mit der Stromrechnung des Marktes vergleichbar.

Was im Supermarkt stark ins Gewicht fällt:

• Beleuchtung. Lange Öffnungszeiten, hohe Beleuchtungsstärke im Verkaufsraum, oft Tageslicht nur an der Eingangsfront. Der Wechsel von Leuchtstoffröhren auf LED schlägt hier deutlich durch.
• Lüftung. Verkaufsräume mit vielen Kunden brauchen Frischluft. Eine Anlage mit Wärmerückgewinnung wirkt in der Bilanz anders als reine Fensterlüftung oder ein Abluftsystem.
• Eingangsbereich. Schiebetüren, Luftschleier und Windfang entscheiden mit, wie viel Wärme verloren geht.
• Dach und Hülle. Ein großflächiges Flachdach mit wenig Fassadenfläche macht die Dämmung des Daches zum wichtigsten Bauteil.

Wenn die Abwärme der Kälteanlage zur Beheizung des Marktes genutzt wird, ist das für die Heizungsbilanz wichtig. Bitte nennen Sie uns das dann, ein Foto der Anlage und der Heizverteilung genügt.

Wie wird ein Markt in Zonen gerechnet?

Ein Markt wird in Nutzungszonen zerlegt, die unterschiedlich beheizt, belüftet und beleuchtet werden. Unser Festpreis von 899 € enthält bis zu vier Zonen, das reicht für die meisten Märkte.

Zone	Typischer Inhalt	Was wir dafür brauchen
Verkaufsraum	Regalflächen, Kassenzone, Eingangsbereich	Grundriss, Nutzfläche, Leuchtenart
Lager und Anlieferung	Warenannahme, Pfandraum, Rampenbereich	Grundriss, Heizung ja oder nein
Büro und Sozialräume	Marktleitung, Pausenraum, Umkleiden	Fläche, Heizungsart
Backstation oder Gastronomie	Backofen, Theke, ggf. Sitzbereich	Fläche, Lüftung, Warmwasser

Gibt es mehr als vier sinnvoll trennbare Zonen, nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Die Nettogrundfläche und wie sie gezählt wird, erklärt der Ratgeber Nettogrundfläche. Den Gedanken hinter der Zonierung finden Sie im Ratgeber Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Muss der Ausweis im Markt aushängen?

Bei Märkten über 500 m² mit starkem Publikumsverkehr: ja, aber nur, wenn ein Ausweis existiert. Das regelt § 80 Abs. 7 GModG in der geltenden Fassung. Er muss für die Kunden gut sichtbar sein.

Anders als beim Behördengebäude (dort über 250 m², dort muss der Ausweis auch ohne Anlass erstellt werden) löst der Aushang beim Supermarkt keine Pflicht zur Erstellung aus. Erst wenn der Ausweis da ist, muss er hängen. Wer also einen Ausweis für den Verkauf oder die Neuvermietung hat, hat ihn damit auch für den Eingangsbereich.

Die meisten Discounter und Supermärkte liegen über der Schwelle. Mehr dazu im Ratgeber Aushangpflicht.

Welche Märkte in Niedersachsen stehen besonders vor diesem Thema?

Vor allem die, die an Investoren verkauft werden, ihre Anschlussvermietung verhandeln oder zu einem Fachmarktzentrum gehören. Niedersachsen hat dafür drei sehr unterschiedliche Typen.

Der Nahversorger im Dorf des Oldenburger Münsterlandes. In den Landkreisen Cloppenburg und Vechta wächst Gewerbe mit der Ernährungswirtschaft: Schlachthöfe, Geflügelverarbeitung, Kühllager. Wenn ein Markt in so einer Gemeinde den Eigentümer wechselt oder neu verpachtet wird, ist der Ausweis ein Pflichtdokument im Verkaufsprozess. Der Ratgeber Lagerhalle behandelt die Kühllager in der Nachbarschaft, die ein eigenes Thema sind.

Der Markt am Hafen- und Autobahnrand. Entlang der A1, der A7 und der A27 sowie im Hinterland von Hamburg und Bremen, etwa im Raum Seevetal und Winsen (Luhe), liegen Gewerbelagen, in denen Fachmarktzentren üblich sind. Dort stehen oft Supermärkte neben Drogerie, Getränkemarkt und Tierbedarf. Hier stellt sich zuerst die Frage, ob es ein Gebäude ist oder ein Komplex aus mehreren, und wer davon welchen Ausweis braucht.

Der Markt im Küstenort. In Cuxhaven oder Wilhelmshaven schwankt die Kundenzahl zwischen Saison und Winter. Für den Ausweis ist das gleichgültig: Die Berechnung arbeitet mit einem einheitlichen Referenzklima (Potsdam) und Standardnutzungsprofilen. Ein Markt in Cuxhaven wird mit demselben Klima gerechnet wie einer in Göttingen. Das macht Ausweise vergleichbar, aber es bedeutet auch, dass Seewind und Saisonspitzen nicht eingehen.

Was solche Märkte oft verbindet: Das Gebäude ist eine flache, eingeschossige Halle mit großer Dachfläche, viele davon ab den 1990er Jahren. Das Baujahr zählt für den Ausweis nicht als Pflichtkriterium, es fließt aber in die Berechnung und in die Erleichterungen nach § 40 GModG ein (dazu weiter unten).

Was ändert sich 2027 für Supermärkte?

Zum 1. Januar 2027 gilt neues Energieausweisrecht (Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226). Für Nichtwohngebäude heißt das: nur noch der Bedarfsausweis, erstmals Effizienzklassen A bis G, andere Primärenergiefaktoren und die Verlängerung als neuer Anlass.

Thema	Bis 31.12.2026	Ab 01.01.2027
Ausweisart bei Nichtwohngebäuden	Bedarf oder Verbrauch wählbar	Nur Bedarfsausweis
Effizienzklasse	Keine	A bis G, nach Vergleich mit dem Referenzgebäude
Primärenergiefaktor Strom	1,8	1,5
Anlass Vertragsverlängerung	Nicht erfasst	Vorlage- und Übergabepflicht
Berechnungsnorm	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10
Gültigkeit	10 Jahre	10 Jahre

Der Faktor beim Strom ist für Supermärkte besonders spannend. Beleuchtung, Lüftung und häufig auch die Wärmepumpe laufen mit Strom. Sinkt der Faktor von 1,8 auf 1,5, verbessert sich die Primärenergiebilanz bei gleichem Verbrauch. Gleichzeitig ändert sich das Referenzgebäude, mit dem verglichen wird. Ein identischer Markt kann deshalb nach neuem Recht eine andere Position erhalten als sein 2026er Ausweis zeigen würde. Die Klasse A erreicht nur ein Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort, ein Markt mit Gasheizung scheidet dafür aus.

Ein Ausweis, den Sie heute ausstellen lassen, bleibt zehn Jahre gültig. Er muss nicht umgeschrieben werden, er trägt aber keine Klasse. Das wichtigste Argument für die Entscheidung im Jahr 2026 ist der Bedarfsausweis: Er ist die Ausweisart, die ab 2027 ohnehin für Gewerbe verpflichtend ist. Der Ratgeber Energieausweis-Pflicht ab 2027 beschreibt alle Änderungen im Überblick.

Droht einem Markt eine Sanierungspflicht?

Möglicherweise ab 2030, aber nicht durch den Ausweis. § 40 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung regelt Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude. Ab dem 1. Januar 2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache.

Die Gesetzesbegründung beziffert die betroffene Gruppe 2030 auf ungefähr die schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude, im Wesentlichen Klasse G. 2033 sind es ungefähr 26 %, also die Klassen F und G. Es gibt Erleichterungen, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996 mit Wärmeschutz nach der Wärmeschutzverordnung 1995, für überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizte Gebäude und für Fernwärme. Ob eine davon auf Ihren Markt passt, klären wir im Einzelfall.

Wichtig: Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus. Einen Nachweis verlangt die Behörde nur auf Anfrage. Ein Markt mit gedämmtem Dach, LED und Wärmepumpe liegt voraussichtlich weit vom Grenzwert entfernt. Bei älteren Märkten mit Elektro-Direktheizung und Leuchtstoffröhren ist das offen. Die Folgen im Einzelnen erklärt der Ratgeber Mindeststandards für Nichtwohngebäude.

Warum ist der Bedarfsausweis für einen Markt die bessere Wahl?

Weil der Verbrauchswert eines Marktes stark vom Betreiber abhängt, der Bedarfswert vom Gebäude. Bis Ende 2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden noch zwischen beiden wählen. Der Verbrauchsausweis nutzt 36 zusammenhängende Monate Abrechnungsdaten, witterungsbereinigt, und spiegelt damit auch Öffnungszeiten, Kühlpark, Personalbesetzung und Leerstandsphasen des bisherigen Betreibers.

Für einen Käufer oder neuen Pächter ist das die falsche Zahl. Er will wissen, was das Gebäude braucht, nicht was der Vorgänger verbraucht hat. Der Bedarfsausweis liefert diese Zahl nutzerunabhängig und mit Modernisierungsempfehlungen. Bei Gewerbe empfehlen wir deshalb den Bedarfsausweis, und ab 2027 ist er ohnehin die einzige zulässige Form. Wer 2026 einen Verbrauchsausweis erstellen lässt, hat zwar bis zum Ablauf der zehn Jahre ein gültiges Dokument, aber eines, das beim nächsten Anlass keine Vergleichbarkeit bietet.

Welche Modernisierungsempfehlungen bekommt ein Markt typischerweise?

Der Ausweis enthält Empfehlungen, die zum Gebäude passen. Bei Märkten sind die naheliegenden Hebel meist diese vier: Beleuchtung auf LED mit Tageslicht- oder Präsenzsteuerung, Dämmung der großen Dachfläche, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und eine bessere Abdichtung des Eingangs. Wo ein Dach genug Fläche bietet, kommt eine Photovoltaikanlage dazu.

Ob sich eine Maßnahme rechnet, hängt vom Einzelfall ab. Welche Förderungen dafür infrage kommen, steht in den Ratgebern zur BAFA-Förderung und zur Landesförderung.

Welche Unterlagen brauchen wir, und was kostet es?

Wir arbeiten ohne Vor-Ort-Termin. Sie schicken, was Sie haben, wir erledigen den Rest. Üblich sind Grundrisse oder Skizzen mit Flächen, das Baujahr, Angaben zur Heizung und Lüftung, eine Einschätzung zur Beleuchtung und ein paar Fotos von Fassade, Dach und Technikraum. Fehlt etwas, fragen wir telefonisch nach oder holen es über ein Foto.

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet 899 € Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, DIBt-Registriernummer und zehn Jahren Gültigkeit. Bei sehr großen oder komplexen Objekten nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Die Lieferung erfolgt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, es gilt die Geld-zurück-Garantie. Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG.

Hat Ihr Markt eine Wohnung im Obergeschoss, etwa die Hausmeister- oder Inhaberwohnung, sind Sie im Bereich Mischgebäude. Bis zum 31.12.2026 stellen wir dafür zwei Ausweise im Paket zu 899 € aus.

Nächster Schritt: Lassen Sie Ihren Markt in der kostenlosen Vorprüfung einschätzen. Wir sagen Ihnen vor der Bestellung, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was wir noch brauchen. Den Preis für Ihre Fläche zeigt der Rechner. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.