Energieausweis fürs Pflegeheim: Was gilt bei Betreutem Wohnen in Niedersachsen?

Wann braucht ein Pflegeheim einen Energieausweis?

Wenn das Gebäude den Eigentümer oder den Betreiber wechselt, nicht schon durch den laufenden Betrieb. Nach § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) muss ein Energieausweis vorgelegt werden, wenn ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Spätestens bei der Besichtigung, nach dem Vertragsschluss wird er übergeben.

Bei Pflegeimmobilien tritt dieser Fall häufiger ein, als viele Eigentümer denken:

• Ein Investor verkauft eine Pflegeimmobilie samt Pachtvertrag an den nächsten.
• Der Betreiber wechselt, und der Eigentümer schließt einen neuen Pachtvertrag.
• Ein Träger mietet ein früheres Hotel, eine Klinik oder ein Verwaltungsgebäude, das zum Heim umgebaut werden soll.
• Ein bestehender Pachtvertrag läuft aus und wird verlängert. Das ist ab 01.01.2027 ausdrücklich ein Anlass.

Ein Heim, das seit Jahrzehnten ohne Ausweis betrieben wird, hat damit nichts falsch gemacht. Der Ausweis begleitet Transaktionen. Er hängt auch nicht am Baujahr: Das Pflegeheim von 1974 braucht ihn so wie der Neubau von 2022.

Wer muss den Ausweis liefern: Eigentümer oder Betreiber?

Der Eigentümer, auch wenn er das Heim nicht selbst betreibt. In der Pflegebranche trennen sich Besitz und Betrieb oft: Eine Immobiliengesellschaft oder ein Fonds besitzt, ein Träger pachtet und führt das Haus. Verpflichtet ist, wer verkauft oder verpachtet. Der Betreiber darf den Ausweis bei Vertragsschluss verlangen und sollte ihn bei Verhandlungen über Pachthöhe und Investitionen auf dem Tisch haben, denn er zeigt, wo teure Energiekosten zu erwarten sind.

Ein Ausweis, der innerhalb der zehn Jahre ausgestellt wurde, kann für mehrere Vorgänge genutzt werden. Wer also bei einem Betreiberwechsel 2026 einen Bedarfsausweis hat, kann ihn bei der nächsten Verpachtung weiterverwenden, solange er gültig ist und sich am Gebäude nichts Wesentliches geändert hat.

Ist ein Pflegeheim ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude?

In aller Regel ein Nichtwohngebäude. Die Einstufung richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung und der Bauweise, nicht danach, dass Menschen dort dauerhaft schlafen.

Was für ein Nichtwohngebäude spricht:

• Gemeinschaftsflächen wie Speisesaal, Aufenthaltsräume, Therapie- und Pflegebereiche
• Zentrale Küche und zentrale Warmwasserbereitung
• Betrieb rund um die Uhr mit Personal und Dienstzimmer
• Lüftungs- und gegebenenfalls Kühlanlagen für Gemeinschaftsbereiche

Anders sieht es beim Betreuten Wohnen aus. Sind das abgeschlossene Wohnungen mit eigener Küche und eigenem Zugang, kann der Wohnanteil überwiegen. Dann kommen Wohngebäude oder ein Mischgebäude in Frage. Pauschal lässt sich das nicht beantworten, weil jedes Konzept anders gebaut ist. Wir ordnen Ihr Gebäude in der kostenlosen Vorprüfung ein, bevor Sie etwas bestellen.

Was gilt, wenn Pflegeheim und Betreutes Wohnen unter einem Dach liegen?

Dann liegt oft ein Mischgebäude vor, und die Regeln hängen vom Datum ab. Bis 31.12.2026 gilt die Trennung in zwei Ausweise, wenn der Nichtwohnanteil erheblich ist (über 10 % der Gesamtnutzfläche) und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Ab 01.01.2027 gibt es einen Ausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet.

Zeitraum	Ausweise	Wie gerechnet
Bis 31.12.2026	Zwei: Wohnteil und Nichtwohnteil	Wohnteil als Wohngebäude, Nichtwohnteil nach DIN V 18599
Ab 01.01.2027	Einer für das ganze Gebäude	Bedarfsausweis mit Zonen nach DIN/TS 18599:2025-10

Das neue Gesetz spricht von „nicht unerheblichen Teilen“ der Nutzfläche, die wesentlich anderen Zwecken als Wohnen dienen und eine wesentlich andere Technik haben (§ 20 Abs. 2 neu). Eine Prozentschwelle nennt es dafür nicht. Für 2026 haben wir ein Paketangebot: beide Ausweise zusammen für 899 € statt 1.298 € einzeln. Mehr zu den Besonderheiten finden Sie im Ratgeber zum Mischgebäude.

Wie wird ein Pflegeheim gerechnet, und welche Zonen gibt es?

Das Gebäude wird in Nutzungszonen zerlegt, weil ein Bewohnerzimmer, ein Speisesaal und die Küche unterschiedlich beheizt, gelüftet und beleuchtet werden. Im Festpreis von 899 € sind bis zu vier Zonen enthalten.

Zone	Was sie von den anderen unterscheidet
Bewohnerzimmer	Höhere Raumtemperatur, ganztägige Nutzung, Nasszellen
Gemeinschaft, Speisesaal	Stoßweise Belegung, andere Lüftung
Pflege, Verwaltung	Dienstbetrieb rund um die Uhr, Büro- und Pflegeräume
Küche, Technik	Abluft, Warmwasser, Nebenräume

Wie eng die Aufteilung ausfällt, hängt vom Gebäude ab. Ein kompakter Neubau mit einheitlicher Technik kommt mit weniger Zonen aus als ein gewachsener Komplex aus Altbau und mehreren Anbauten. Sind mehr als vier Zonen nötig, etwa bei einem Campus mit Pflegeheim, Tagespflege, Servicewohnen und Verwaltung, nennt die Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis. Die Grundlagen beschreibt der Ratgeber zur Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Was zählt im Pflegeheim zur Gebäudetechnik, was zur Prozessenergie?

Zur Gebäudetechnik gehören Heizung, Warmwasser, Lüftung, Beleuchtung und Kühlung. Das ist bei Pflegeheimen ein großer Posten, weil Warmwasser für Duschen und Pflegebäder dauerhaft gebraucht wird. Die Warmwasserbereitung rechnet deshalb in den Ausweis hinein.

Nicht zur Bilanz gehört die Prozessenergie: Küchengeräte, Industriewaschmaschinen, medizinische Geräte, Pflegebetten und ähnliche Ausstattung. Ein Heim wird also nicht schlechter bewertet, weil dort gewaschen und gekocht wird. Es zählt, wie das Gebäude und seine feste Technik gebaut sind.

Lüftungs- und Klimaanlagen gehen mit ihrer festen Technik in die Rechnung ein, auch wenn sie nur Gemeinschaftsbereiche versorgen.

Warum ist der Bedarfsausweis für Pflegeheime die bessere Wahl?

Weil die Belegung eines Heims schwankt und der Verbrauch dann nichts über das Gebäude sagt. Der Bedarfsausweis rechnet normiert und unabhängig vom Nutzerverhalten. Der Verbrauchsausweis spiegelt dagegen Nutzerverhalten und Leerstand.

Typische Fälle in der Praxis:

• Ein Haus wird nach einem Betreiberwechsel schrittweise wieder aufgefüllt. Die Verbrauchswerte der letzten Jahre bilden das nicht ab.
• Ein Flügel steht für Umbauten leer. Der Durchschnitt wird verzerrt.
• Ein Heim hat eine Tagespflege angebaut. Verbrauchswerte lassen sich kaum zuordnen.

Hinzu kommt der Termin: Bis 31.12.2026 dürfen Sie bei Nichtwohngebäuden noch zwischen Bedarf und Verbrauch wählen. Ab 01.01.2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Wer jetzt kauft oder verpachtet, hat mit dem Bedarfsausweis dieselbe Ausweisart wie nach dem Jahreswechsel, und das zehn Jahre lang. Die Leistung im Überblick finden Sie unter Bedarfsausweis Nichtwohngebäude.

Was ändert sich 2027 konkret für Pflegeimmobilien?

Vier Dinge sind für Pflegeimmobilien besonders relevant:

1. Klassen A bis G für Nichtwohngebäude. Der Wert wird als Primärenergiereferenzfaktor gegen ein Referenzgebäude gerechnet. Klasse A setzt einen Wert bis 1,0 und ein Nullemissionsgebäude voraus. Für das Pflegeheim bedeutet das: Ein gasbeheizter Bestand landet nicht in der Spitzenklasse, auch wenn er gut gedämmt ist. Mit Klassen können Sie 2026 noch nicht werben, weil es für Nichtwohngebäude heute keine gibt.
2. Strom 1,5 statt 1,8. Der Primärenergiefaktor für Strom sinkt, was Wärmepumpen und Direktstrom besser stellt. Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7.
3. Vertragsverlängerung als Anlass. Verlängert ein Betreiber seinen Pachtvertrag, ist der Ausweis wieder fällig, sofern keiner gültig vorliegt.
4. Denkmal-Ausnahme fällt. Viele Pflegeheime in Niedersachsen sind in früheren Gutshöfen, Villen oder Verwaltungsgebäuden untergebracht. Wo das Gebäude denkmalgeschützt ist, gilt die Ausnahme nur bis 31.12.2026.

Ein 2026 ausgestellter Ausweis ohne Klasse bleibt zehn Jahre gültig, er muss nicht umgeschrieben werden. Weitere Hintergründe liefert der Ratgeber Energieausweispflicht 2027.

Droht Pflegeheimen eine Sanierungspflicht?

Der Energieausweis löst sie nicht aus. Unabhängig davon enthält die Novelle für bestehende Nichtwohngebäude Renovierungsanforderungen (§ 40 neu): ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache. Die Begründung nennt als Zielgruppe ungefähr die schlechtesten 16 Prozent beziehungsweise 26 Prozent des Bestands.

Es gibt Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler, bei Abriss oder Betriebsaufgabe, nach umfassender Sanierung und bei Unzumutbarkeit. Für bestimmte Gebäude gilt die Anforderung zudem als erfüllt, zum Beispiel bei Baujahr ab 1996 mit entsprechendem Wärmeschutz. Das Heim aus den 1970er Jahren mit Ölkessel sollte deshalb ohnehin geprüft werden. Der Bedarfsausweis zeigt, wo Hülle und Anlagentechnik den Wert treiben, und bildet damit die Grundlage für eine Planung. Zum Hintergrund siehe die Übersicht zur Sanierungspflicht.

Welche Pflegeimmobilien gibt es in Niedersachsen, und was ist dort typisch?

Die Pflegelandschaft ist in Niedersachsen sehr unterschiedlich gebaut, und der Ausweis muss damit umgehen. Die Energievorgaben für Nichtwohngebäude kommen vom Bund; die Niedersächsische Bauordnung regelt Brandschutz und Barrierefreiheit und bestimmt nicht, welche Ausweisart zu wählen ist.

Typische Konstellationen:

• Neubauten im ländlichen Raum, etwa im Oldenburger Münsterland, wo die Bevölkerung von Landwirtschaft und Ernährungswirtschaft geprägt ist und Träger neue Heime am Ortsrand bauen: kompakte Baukörper, Wärmepumpe oder Gas, oft mit Photovoltaik.
• Umgenutzte Bestände in Städten wie Celle, Goslar oder Hildesheim: Stadtvillen, Klostergebäude, frühere Verwaltungsbauten. Hier sind Denkmalschutz und gewachsene Technik die Regel.
• Heime an der Küste und in den Kurorten, zum Beispiel in Cuxhaven oder im Harz, deren Betrieb auch von Saison und Tourismus beeinflusst wird. Ein Verbrauchswert wäre dort besonders schwer zu deuten.
• Pflegecampus in Stadtrandlagen bei Hannover, Braunschweig oder Oldenburg, mit Pflege, Tagespflege und Servicewohnen auf einem Gelände. Das ist ein Fall für die Vorprüfung, weil mehrere Gebäude und Zonen zusammenkommen.
• Heime im Umfeld großer Arbeitgeber wie in Wolfsburg und Salzgitter, wo Wohnungsbau, Gewerbebauten und Pflegeinfrastruktur eng nebeneinander liegen.

Denkbar ist ein Eigentümer in Emden, der sein Heim neu an einen anderen Betreiber verpachtet. Der Bedarfsausweis ist dann Teil der Vertragsunterlagen, und die Bauunterlagen genügen, um ihn auszustellen.

Was brauchen Sie für den Ausweis, und was kostet er?

Grundrisse, Baujahr, Angaben zu Heizung, Warmwasser und Lüftung, Fotos der Technikräume und der Typenschilder. Was Sie haben, genügt: ein Bauplan, ein Wartungsprotokoll, Fotos vom Haustechniker. Alles Weitere klären wir per Telefon und E-Mail. Niemand betritt das Haus, deshalb bleiben Bewohner, Angehörige und Pflegekräfte vollkommen ungestört.

Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 €, Endpreis nach § 19 UStG ohne ausgewiesene Umsatzsteuer. Enthalten sind bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen, die DIBt-Registriernummer und zehn Jahre Gültigkeit. Lieferung innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen, mit Geld-zurück-Garantie. Bei sehr großen oder komplexen Anlagen nennt die Vorprüfung einen verbindlichen Festpreis.

Wer den Ausweis nicht vorlegt, riskiert bei fehlendem oder falschem Ausweis bis 10.000 €, bei Nichtvorlage bei der Besichtigung oder Nichtübergabe bis 5.000 € (§ 108 GModG).

Der nächste Schritt

Schicken Sie uns, was Sie zu Ihrem Haus haben, über die kostenlose Vorprüfung. Wir sagen Ihnen vorab, ob es Nichtwohn-, Misch- oder Wohngebäude ist, wo es beim Energiebedarf voraussichtlich liegt und was noch fehlt. Danach entscheiden Sie in Ruhe. Telefon und WhatsApp: 0152 060 777 67.