Energieausweis für Neubau und Erweiterung von Nichtwohngebäuden: Was gilt in Niedersachsen?

Wer in Niedersachsen eine Halle, eine Praxis oder ein Autohaus neu baut, hat am Ende mehr in der Hand als Schlüssel und Abnahmeprotokoll. Er hat ein Gebäude, das einen Energieausweis braucht. Dieser Text zeigt, wann, in welcher Form und was sich zum 01.01.2027 ändert. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).

Brauche ich für einen Neubau wirklich einen Energieausweis?

Ja. Für ein neu errichtetes Nichtwohngebäude ist ein Bedarfsausweis vorgesehen, schon nach heutigem Recht. Ein Verbrauchsausweis scheidet beim Neubau aus, denn es gibt noch keine Verbrauchsdaten, die man auswerten könnte.

Die Pflicht hängt also nicht davon ab, ob Sie das Gebäude verkaufen, vermieten oder selbst nutzen wollen. Beim Neubau gehört der Ausweis zum Abschluss des Projekts. Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing kommt die Vorlagepflicht gegenüber dem Interessenten dazu, spätestens bei der Besichtigung.

Ausnahmen gibt es, aber sie sind eng gefasst:

• Kleine Gebäude: bis 31.12.2026 mit nicht mehr als 50 m² Nutzfläche, ab 01.01.2027 mit weniger als 50 m² Nutzfläche.
• Gebäude nach § 2 Abs. 2 GModG, zum Beispiel Kirchen, Saisongebäude unter vier Monaten Nutzung, Ställe und Traglufthallen.
• Verteidigungsgebäude des Bundes (ab 2027 ausdrücklich genannt).

Eine Maschinenhalle auf dem Hof ist nicht automatisch ein Stall. Ob Ihr Gebäude unter eine Ausnahme fällt, klären wir in der kostenlosen Vorprüfung, bevor Sie etwas bestellen.

Warum immer Bedarf und nicht Verbrauch?

Weil der Bedarfsausweis das Gebäude rechnet, nicht das Verhalten der Nutzer. Bei einem Neubau gibt es nur dieses Rechenergebnis, und ab 01.01.2027 gilt für alle Nichtwohngebäude ohnehin nur noch der Bedarfsausweis.

Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes noch zwischen Bedarf und Verbrauch wählen. Wir empfehlen bei Gewerbe trotzdem den Bedarfsausweis. Ein Verbrauchsausweis erzählt, wie der letzte Mieter geheizt hat und ob die Halle zwischendurch leer stand. Ein Bedarfsausweis nach DIN V 18599 beschreibt die Hülle, die Anlagentechnik und die Nutzung, und er liefert Modernisierungsempfehlungen mit.

Die Berechnung teilt das Gebäude in Nutzungszonen. Ein Beispiel aus Niedersachsen: Eine neue Landtechnik-Werkstatt mit Verkaufsraum und Büro bildet mindestens drei Zonen, denn Werkstatt, Ausstellung und Büro werden unterschiedlich beheizt, belüftet und beleuchtet. Mehr dazu im Ratgeber zur Zonierung bei Nichtwohngebäuden.

Was ändert sich für Neubauten zum 01.01.2027?

Drei Dinge: eine Effizienzklasse, neue Rechengrößen und eine neue Berechnungsnorm. Der Ausweis wird digital in maschinenlesbarem Format ausgestellt, Papier gibt es auf Verlangen.

Thema	bis 31.12.2026	ab 01.01.2027
Ausweisart Neubau	Bedarfsausweis	Bedarfsausweis, Bilanzierung nach § 81
Effizienzklasse Nichtwohngebäude	keine	A bis G
Berechnungsgrundlage	DIN V 18599:2018-09	DIN/TS 18599:2025-10
Primärenergiefaktor Strom	1,8	1,5
Primärenergiefaktor Biomasse	0,2	0,7

Die Klasse entsteht durch einen Vergleich: Der berechnete Primärenergiebedarf wird durch den Bedarf eines rechnerischen Zwillings geteilt, des Referenzgebäudes. Klasse A gibt es bei einem Wert bis 1,0, aber nur für Nullemissionsgebäude, also ohne fossile Emissionen am Standort. Ab dem Wert über 1,0 folgen B, dann C über 1,48, D über 1,97, E über 2,46, F über 2,95 und G über 3,5. Wie dieser Zwilling aufgebaut ist, steht im Ratgeber zum Referenzgebäude, die Klassen im Ratgeber zu den Energieeffizienzklassen.

Wichtig für die Planung: Wer 2027 neu baut und mit Gaskessel heizt, kann die Klasse A nicht erreichen, weil sie fossile Emissionen am Standort ausschließt. Wer mit Wärmepumpe und eigenem Solarstrom plant, hat die bessere Ausgangslage. Die genaue Klasse sagt Ihnen niemand seriös vor der Berechnung. Die Vorprüfung nennt Ihnen, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt.

Noch offen ist das amtliche Muster für den Ausweis nach § 85 Abs. 3. Es war zuletzt nicht veröffentlicht. Wir passen den Ausweis an das Muster an, sobald es vorliegt. Für Sie ändert das nichts am Ablauf.

Wann im Bauablauf wird der Ausweis fällig?

Ab 2027 ist der Bedarfsausweis nach der Fertigstellung auszustellen. Praktisch heißt das: kurz vor Übergabe oder Vermietung sollte er fertig sein, denn sonst steht der erste Mieter ohne Vorlage da.

Vor der Ausstellung wird die Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) beantragt. Das passiert bei uns im Hintergrund, ohne dass Sie etwas tun müssen. Wer die Unterlagen schon in der Bauphase an uns schickt, spart am Ende Zeit. Nach vollständigen Unterlagen liefern wir innerhalb von 24 Stunden.

Ein Praxistipp: Der Ausweis bildet das Gebäude ab, wie es gebaut wurde, nicht wie es einmal geplant war. Hat sich bei der Ausführung etwas geändert, etwa ein anderer Wärmeerzeuger oder eine andere Verglasung, melden Sie das. Sonst stimmt die Rechnung nicht mehr mit dem Gebäude überein.

Was gilt bei Anbau, Aufstockung und Erweiterung?

Eine Erweiterung löst einen neuen Ausweis aus, wenn das ganze Gebäude neu berechnet wird. Ab 2027 steht das ausdrücklich im Gesetz: Der Bedarfsausweis gilt auch bei Änderungen nach § 36, wenn das gesamte Gebäude bilanziert wird, und bei der Umwandlung eines Wohngebäudes in ein Nichtwohngebäude.

Das klingt abstrakt. Drei Beispiele:

• Lagerhalle bekommt einen Bürotrakt. Das Gebäude hat nun mehrere Nutzungen, die getrennt in Zonen gerechnet werden. Ein neuer Ausweis für das Gesamtgebäude ist der saubere Weg.
• Hofladen wird an einen Wirtschaftsbau angebaut. Hier kommt es darauf an, ob Alt- und Neuteil technisch und baulich ein Gebäude bilden oder getrennt zu betrachten sind. Das entscheidet die Vorprüfung anhand der Pläne.
• Altes Wohnhaus wird zur Praxis. Das ist eine Umwandlung in ein Nichtwohngebäude und löst nach dem Gesetz die Ausweispflicht aus.

Ein bestehender, noch gültiger Ausweis wird nicht automatisch ungültig, wenn Sie irgendwo anbauen. Das Gesetz knüpft einen neuen Ausweis an die genannten Fälle, nicht an jede Baumaßnahme. Sprechen Sie uns vor dem Bauantrag an, dann wissen Sie, womit Sie rechnen können.

Was ist bei Neubauten in Niedersachsen typisch?

Hier entstehen vor allem Hallen, Praxen und Verkaufsflächen, und jede dieser Gruppen hat eigene Stolpersteine bei der Berechnung. Niedersachsen ist Logistikland: Entlang der A1, A2 und A7 liegen große Gewerbe- und Logistikflächen, im Hinterland der Seehäfen Wilhelmshaven, Emden und Cuxhaven ebenso wie rund um Hamburg und Bremen.

Die typischen Fälle aus Niedersachsen:

• Kühllager im Oldenburger Münsterland. In den Landkreisen Vechta und Cloppenburg sitzt die Ernährungswirtschaft. Ein neues Kühllager hat eine dicke Hülle, aber die Kälte für das Kühlgut ist Prozessenergie und gehört in der Regel nicht zur Gebäudebilanz. Zählen sollen Hülle, Heizung der Nebenräume, Lüftung und Beleuchtung. Die Abgrenzung ist der Knackpunkt, den wir in der Vorprüfung klären.
• Hallen im Hafenhinterland. Große Logistikhallen tragen oft Photovoltaik auf dem Dach. Ob und wie der Strom vom Dach in die Bilanz eingeht, hängt davon ab, wie die Anlage angeschlossen und genutzt wird. Sie brauchen dafür die Anlagenbeschreibung.
• Autohaus in Braunschweig. Ein Neubau mit großer Glasfassade im Schauraum und einer Werkstatt dahinter hat zwei völlig verschiedene Zonen. Der Schauraum mit viel Beleuchtung und Verglasung entscheidet oft über das Ergebnis.
• Praxis in Lüneburg. Eine neue Gemeinschaftspraxis hat Behandlungsräume, Wartebereich, Büro und Technik. Lüftung und Warmwasser sind hier gewichtiger als bei einer Lagerhalle.
• Büro in Hannover. Neue Verwaltungsbauten im Umfeld von Messe und Zentrum haben häufig Lüftung mit Wärmerückgewinnung und eine Kühlung. Beides verändert den Rechenweg deutlich.

Landesrecht ändert am Energieausweis nichts: Er folgt dem Bundesrecht, der Vollzug liegt bei den Ländern, in Niedersachsen bei der Bauaufsicht. Daneben verlangt § 32a NBauO bei Neubauten mit mindestens 50 m² Dachfläche eine Solarenergieanlage auf mindestens 50 % der Dachfläche, bei offenen Parkplätzen mit mehr als 25 Einstellplätzen eine Solarenergieanlage über der Stellplatzfläche. Ausnahmen gibt es etwa bei technischer Unmöglichkeit oder fehlender Wirtschaftlichkeit. Was für Ihr Vorhaben gilt, sagt Ihnen Ihr Architekt oder die Bauaufsicht Ihres Landkreises.

Welche Unterlagen brauche ich für den Neubau-Ausweis?

Pläne und Beschreibungen, die Sie ohnehin haben. Sie schicken, was vorliegt, wir erledigen den Rest und fragen gezielt nach, was fehlt.

Hilfreich sind:

• Grundrisse, Schnitte und Ansichten aus der Genehmigungsplanung
• Angaben zu Wand-, Dach- und Bodenaufbau und zur Verglasung
• Beschreibung von Heizung, Warmwasser, Lüftung und gegebenenfalls Kühlung
• Angaben zur Beleuchtung und zur Nutzung der Räume
• bei Photovoltaik oder Wärmepumpe: Leistung und Art der Einbindung
• Fotos vom fertigen Gebäude oder Typenschilder der Anlagen, falls vorhanden

Wir arbeiten ohne Vor-Ort-Termin. Offene Punkte klären wir telefonisch, per E-Mail oder anhand Ihrer Fotos. Eine Liste zum Abhaken finden Sie in der Checkliste Unterlagen.

Was muss in der Anzeige für die neue Halle stehen?

Sobald der Ausweis vorliegt, gehören Pflichtangaben in jede kommerzielle Anzeige. Für Nichtwohngebäude sind das heute die Ausweisart, der Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Ab 2027 kommen unter anderem Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf und Effizienzklasse dazu.

Das betrifft auch Makler, die für Sie vermarkten, und sie haften selbst für fehlende Angaben. Wer ein Gewerbeobjekt in Niedersachsen auf einem Portal einstellt, sollte den Ausweis deshalb vorher in der Hand haben.

Was kommt nach 2027 auf Neubauten zu?

Für größere Neubauten kommt eine Treibhausgasbilanz über den Lebenszyklus. Ab 01.01.2028 gilt das für neue Gebäude über 1.000 m², ab 01.01.2030 für alle Neubauten. Dieser Bericht ist eine eigene Pflicht und kein Teil des Energieausweises.

Für Bestandsgebäude kommt ab 2030 eine Mindestanforderung: Bestehende Nichtwohngebäude dürfen dann höchstens das 3,5-fache des Referenzbedarfs haben, ab 2033 das 2,95-fache. Ein Neubau mit sauberer Berechnung liegt weit entfernt davon. Wichtig ist es trotzdem, den Ausweis jetzt richtig zu erstellen, denn er ist in zehn Jahren die Basis für jede Vermietung und jeden Verkauf.

Was kostet der Ausweis für einen Neubau?

Der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude kostet 899 € als Festpreis, inklusive bis zu vier Nutzungszonen, Modernisierungsempfehlungen und DIBt-Registriernummer. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig. Bei sehr großen oder komplexen Objekten, zum Beispiel einem Logistikzentrum mit vielen Zonen, nennt die kostenlose Vorprüfung vorab einen verbindlichen Festpreis.

Alle Preise sind Endpreise, wir sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Es gilt eine Geld-zurück-Garantie.

Der nächste Schritt

Schicken Sie uns die Pläne Ihres Neubaus oder Anbaus für die kostenlose Vorprüfung. Sie erfahren vorab, ob Ihr Gebäude ausweispflichtig ist, welche Unterlagen noch fehlen und wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt. Für Fragen erreichen Sie uns telefonisch und per WhatsApp unter 0152 060 777 67. Mehr zum Angebot finden Sie auf der Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.