Wie sieht ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude aus, und was bedeuten die Zahlen?

Aus wie vielen Seiten besteht das amtliche Muster, und wer füllt welche aus?

Fünf Seiten, und nur ein Teil davon trägt die Werte Ihres Gebäudes. Das Muster aus dem Bundesanzeiger vom 8. Dezember 2023 gilt bis zum 31.12.2026. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz).

Seite	Inhalt	Beim Bedarfsausweis
1	Gebäudedaten, Anlass, Registriernummer, Gültig bis	ausgefüllt
2	Berechneter Energiebedarf (Primär- und Endenergie, Wärme und Strom)	ausgefüllt
3	Erfasster Energieverbrauch	bleibt ungenutzt
4	Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung	ausgefüllt
5	Erläuterungen und Begriffe	Lesehilfe, keine Gebäudewerte

Seite 3 gehört zum Verbrauchsausweis. Bis 31.12.2026 dürfen Eigentümer von Nichtwohngebäuden noch zwischen Bedarf und Verbrauch wählen. Wir stellen bei Gewerbe den Bedarfsausweis aus, weil er das Gebäude beschreibt und nicht das Nutzerverhalten der letzten Jahre. Wer einen Ausweis geerbt oder gekauft hat, erkennt an Seite 2 oder 3, welche Art vorliegt.

Was prüfen Makler und Käufer auf Seite 1 zuerst?

Das Feld „Gültig bis“, dann die Registriernummer, dann die Hauptnutzung. Wer nur eine Minute hat, sollte genau diese drei Angaben lesen.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Ist das Datum nicht überschritten, ist der Ausweis weiter nutzbar und bei Verkauf oder Vermietung vorzulegen, ohne dass etwas neu zu bestellen wäre. Die Registriernummer vom DIBt zeigt, dass der Ausweis im Kontrollsystem angemeldet ist. Die Hauptnutzung klärt, ob das Gebäude als Büro, Lager, Praxis oder anderes geführt wird. Ein Autohaus in Braunschweig mit Ausstellung, Werkstatt und Teilelager erscheint dort anders als ein reines Lager im Hafen.

Auch der Anlass steht auf Seite 1. Er sagt, ob der Ausweis für Verkauf, Vermietung oder aus anderem Grund ausgestellt wurde. Das ist wichtig, wenn ein Bestand weiterverwendet wird, den jemand für einen anderen Zweck erstellen ließ.

Welche drei Kennwerte auf Seite 2 sollten Sie zuerst verstehen?

Nettogrundfläche, Endenergie getrennt nach Wärme und Strom, Primärenergie. Jeder Kennwert ist Energie geteilt durch Fläche. Stimmt die Fläche nicht, stimmt keine der anderen Zahlen.

Nettogrundfläche (NGF). Sie ist die Bezugsgröße (§ 3 Nr. 22 GModG): die beheizte oder gekühlte Nutzfläche, gemessen innerhalb der Wände ohne Wanddicken. Sie ist kleiner als die Bruttogrundfläche und weicht oft von der Mietfläche im Vertrag ab. Wer die Fläche mit dem Grundriss vergleicht, fängt die häufigste Fehlerquelle ab. Mehr dazu im Ratgeber Nettogrundfläche.

Endenergiebedarf in kWh/(m²·a). Die berechnete Energie für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung unter genormten Bedingungen. Beim Nichtwohngebäude steht sie getrennt für Wärme und Strom. Keine Brennstoffmenge, die Sie gekauft haben, und kein Verbrauch aus Ihrer Buchhaltung.

Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a). Er addiert die Verluste bei Gewinnung, Umwandlung und Transport. Dafür gelten Faktoren aus Anlage 4 GModG. Bis 31.12.2026 liegt der Faktor für Erdgas bei 1,1. Für Strom und Holz ändern sich die Werte zum Jahreswechsel:

Energieträger	Faktor bis 31.12.2026	Faktor ab 01.01.2027
Netzstrom	1,8	1,5
Holz (Biomasse)	0,2	0,7

Die Faktoren sind Festlegungen des Gesetzgebers, keine Naturkonstanten. Dieselbe Halle mit Pelletkessel schneidet ab 2027 auf dem Papier schlechter ab, mit Wärmepumpe besser. Am Gebäude ändert sich dabei nichts. Bis Ende 2026 wird nach DIN V 18599 gerechnet.

Wie liest sich Seite 2 bei einem Kühllager im Landkreis Vechta?

Wärme und Strom stehen getrennt, und die Kälte für das Kühlgut fehlt in der Bilanz. Das ist kein Fehler, sondern die Folge der Abgrenzung.

Im Oldenburger Münsterland stehen viele Lager- und Kühlhallen der Ernährungswirtschaft. Gedanklich: Eine Halle mit mehreren Kühlzellen, einem kleinen beheizten Büro und einem Sozialtrakt. Die Kälte für das Kühlgut ist Prozessenergie und gehört in der Regel nicht zur Gebäudebilanz. Auf Seite 2 erscheinen die Heizung der Nebenräume sowie der Strom für Lüftung und Beleuchtung. Wer Wärme und Strom addiert und mit einem Büro vergleicht, zieht falsche Schlüsse. Deshalb weist das Muster sie getrennt aus.

Auch die Zonen werden sichtbar. Der Kühlbereich, der Sozialtrakt und das Büro bilden unterschiedliche Nutzungszonen mit eigenen Annahmen für Temperatur und Betriebszeit. Im Festpreis von 899 € sind bis zu vier Zonen enthalten. Die Abgrenzung der Zonen klären wir in der Vorprüfung.

Was ist bei Hafenlagern in Emden oder Wilhelmshaven anders?

Dort bestimmen Hallenhülle und Hallenheizung den Wärmewert, die Beleuchtung und Torantriebe den Strom. Salzhaltige Seeluft und Wind verändern die Rechnung nicht, die Norm rechnet mit einem festen Referenzklima.

Das ist eine häufige Überraschung. Der Energiebedarf im Ausweis ist kein Wetterbericht für den Standort. DIN V 18599 verwendet ein Referenzklima, damit Ausweise vergleichbar sind. Eine Halle in Emden und eine baugleiche Halle in Hannover erhalten bei gleicher Technik und Nutzung dieselben Kennwerte. Auch ein Containerumschlag, Autoumschlag oder Windkraft-Zulieferer im Umfeld ändert nichts an der Rechnung. Entscheidend sind Hülle, Technik, Nutzung und Fläche.

Was steht auf Seite 4, und wozu dient die Empfehlung?

Dort stehen kostengünstige Maßnahmen für genau dieses Gebäude, zum Beispiel am Dach, an den Fenstern, an der Heizung oder an der Beleuchtung. Sie sind Hinweise nach § 84 GModG, keine Pflicht.

Für eine Halle ist die Umstellung auf LED oft die naheliegendste Empfehlung. Bei einem Bürogebäude in Hannover können es die Lüftungsanlage oder die Fenster sein. Bei einer Praxis in Lüneburg, die in einem älteren Haus sitzt, rückt die Dämmung der obersten Geschossdecke in den Blick. Die Empfehlung ersetzt keine Planung durch ein Ingenieurbüro, sie ist ein Startpunkt für das Gespräch über Förderung und Budget.

Wichtig: Der Ausweis löst keine Sanierungspflicht aus. Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude sieht § 40 GModG ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes vor, mit Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen. Diese Pflicht knüpft an das Gebäude an, nicht an das Vorliegen eines Ausweises.

Wie ändert sich der Ausweis ab dem 1. Januar 2027?

Er wird digital und maschinenlesbar, bekommt für Nichtwohngebäude erstmals Klassen von A bis G und mehr Pflichtangaben. Das neue amtliche Muster nach § 85 Abs. 3 GModG war bei unserer letzten Prüfung noch nicht bekannt gemacht.

Das Recht steht in Artikel 2 der Novelle vom 23. Juli 2026, verkündet im BGBl. 2026 I Nr. 226, und gilt ab dem 01.01.2027. Dann gilt für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung nur noch der Bedarfsausweis. Papier gibt es nur auf Verlangen, die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt, und gerechnet wird nach DIN/TS 18599:2025-10.

Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis Ihres Primärenergiebedarfs zu dem des Referenzgebäudes:

Klasse	Verhältnis zum Referenzgebäude
A	höchstens 1,0 und nur Nullemissionsgebäude
B	über 1,0
C	über 1,48
D	über 1,97
E	über 2,46
F	über 2,95
G	über 3,5

Ihr Lager wird also mit einem rechnerischen Lager gleicher Größe, gleicher Nutzung und gleicher Ausrichtung verglichen, nicht mit dem Nachbargrundstück. Wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, sagen wir Ihnen in der Vorprüfung. Mehr zur Einordnung im Ratgeber Energieeffizienzklassen.

Welche Gebäude in Niedersachsen lesen sich auf dem Ausweis ganz unterschiedlich?

Fast alle, weil das Land von Nord bis Süd sehr verschiedene Gewerbebauten hat. Die Tabelle zeigt, worauf Sie bei welchem Typ auf Seite 2 achten sollten.

Gebäude	Typischer Standort	Worauf Sie bei den Kennwerten achten
Kühllager	Landkreis Vechta, Cloppenburg	Prozesskälte nicht in der Bilanz, Lüftung und Beleuchtung
Hafenlager, Umschlaghalle	Emden, Wilhelmshaven, Cuxhaven	Hallenhülle, Heizung der Hallenzonen
Produktions- und Zuliefererhalle	Raum Wolfsburg, Salzgitter	Beleuchtung und Schichtbetrieb
Autohaus mit Werkstatt	Braunschweig	mehrere Zonen mit eigenen Annahmen
Messe- und Verwaltungsbau	Hannover	Lüftung, Kühlung, Beleuchtung
Arztpraxis im Altbau	Lüneburg	Warmwasser, Lüftung, Fensterqualität

Hintergrund ist die Wirtschaftsstruktur: Hannover als Messe- und Dienstleistungsstandort, die Automobilwirtschaft rund um Wolfsburg und Salzgitter, Häfen an der Küste und eine starke Landwirtschaft und Ernährungsbranche im Westen. Wer einen Ausweis liest, sollte ihn immer an dieser Nutzung messen.

Wie sieht der Ausweis bei einem Mischgebäude mit Laden und Wohnungen aus?

Bis 31.12.2026 sind es zwei Ausweise, ab 01.01.2027 einer. Das trifft in Niedersachsen viele Innenstadthäuser, etwa mit Laden, Praxis oder Büro im Erdgeschoss und Wohnungen darüber.

Bis zum Jahresende werden Wohnteil und Nichtwohnteil getrennt ausgewiesen, wenn der gewerbliche Anteil erheblich ist und sich Nutzung und Technik wesentlich unterscheiden. Wir stellen beide Ausweise im Paket für 899 € aus statt für 1.298 € einzeln. Ab dem 01.01.2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Gebäude, in Zonen gerechnet wie bei einem Nichtwohngebäude. Welche Skala er trägt, hängt von der überwiegenden Nutzung ab: überwiegend Wohnen A+ bis H, überwiegend Gewerbe A bis G. Ein 2026 ausgestelltes Ausweispaar bleibt zehn Jahre gültig. Mehr in unserer Übersicht zum Bedarfsausweis für Mischgebäude.

Wie prüfen Sie einen vorhandenen Ausweis in drei Minuten?

In drei Schritten: Datum, Fläche, Wärme und Strom getrennt. Mehr braucht es für einen ersten Eindruck nicht.

1. Gültig bis auf Seite 1 prüfen. Liegt es in der Zukunft, ist der Ausweis nutzbar.
2. Fläche mit dem Grundriss abgleichen. Steht dort die Mietfläche, stimmen die Kennwerte nicht.
3. Wärme und Strom getrennt lesen und nie addieren.

Wer als Eigentümer oder Makler inseriert, muss Pflichtangaben machen. Nach § 87 GModG gehören bis 31.12.2026 Ausweisart, Endenergiewert getrennt nach Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger in die Anzeige. Fehlt der Ausweis oder fehlen Pflichtangaben, drohen nach § 108 GModG bis zu 10.000 € Bußgeld, bei Nichtvorlage bei der Besichtigung oder Nichtübergabe bis zu 5.000 €. Mehr zur Gültigkeit steht im Ratgeber Gültigkeit des Energieausweises.

Wie kommen Sie zu einem eigenen Ausweis?

Mit Fotos, einer Skizze und einem kurzen Telefonat. Ein Muster zeigt die Form, Ihr Gebäude liefert die Zahlen.

Schicken Sie uns Grundriss oder Skizze, Fotos von Fassade und Technik sowie das Baujahr. In der kostenlosen Vorprüfung sagen wir Ihnen, wo Ihr Gebäude beim Energiebedarf voraussichtlich liegt, ob es ein Mischgebäude ist und was noch fehlt. Dann stellen wir den Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude zum Festpreis von 899 € aus, mit DIBt-Registriernummer, inklusive Modernisierungsempfehlungen und zehn Jahre gültig. Er liegt innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Unterlagen bei Ihnen. Alles läuft ohne Vor-Ort-Termin, die Preise sind Endpreise nach § 19 UStG, und es gilt die Geld-zurück-Garantie.

Der nächste Schritt: Kostenlose Vorprüfung anfordern oder anrufen unter 0152 060 777 67, auch per WhatsApp.